回到頂端
|||
熱門: 南韓 中正紀念堂 北極熊

王應傑籲政府加把勁 讓年輕人買得起房

網路地產王/ 2016.07.26 00:00

文.洪寶山

英國脫歐」對全球經濟帶來的衝擊,從公投前延續到公投後,至今仍未停歇。雖然脫歐公投已經結束,但後續仍有很多行政程序待執行,英國最終是否真的會脫歐,各方仍是意見分歧,也為全球經濟帶來更多不確定性,這個議題看來還需要大家好長一段時間的關注。

在關心國際政經局勢之餘,我們先把目光轉回到國內的房市上。日前戴德梁行董事總經理顏炳立在「2016元大金控亞洲投資創富論壇」中,以「負利率潮流下資金何去何從?談不動產投資與市場趨勢」為題發表演說。顏炳立表示,全球進入負利率時代,資金相對寬鬆,但除了滿天蝴蝶外,竟看不到一隻春燕,他更進一步預估,台灣房市會緩跌至2018年,隨後再盤整四年。

台商資金回流+超低利率房市多頭該修正未修正

針對此番言論,東森房屋董事長王應傑表示,顏炳立說出了他心裡的話。王應傑表示,經濟循環與人生相同,孩子在成長階段會快速發育,到了成人之後成長就會趨緩,而台灣經濟已經走過高速成長期,不能再期待台灣能有5~6%的經濟成長率。就像許多第二次世界大戰以後高度開發的國家,現在經濟成長率幾乎都在1%以下,甚至還有零成長的。

王應傑回顧,當年馬政府為了鼓勵台商鮭魚返鄉,把資金投入台灣的資本市場,以提供台灣企業充裕的研發資金,進而帶動產業發展,因此將遺產稅及贈與稅降到10%、營利事業所得稅降到17%,以吸引台商將資金匯回台灣。這些資金雖然如願匯回台灣,但並未如預期投入產業,而是投入了房地產市場。

當時房市已走了七年的多頭,除了台商資金流入外,又碰上空前的低利率,使得本來應該進入修正的房市持續多頭走勢,到了第八年王應傑就認為房地產已經漲過頭了。沒想到這個看法使得央行總裁彭淮南決定開始實施選擇性信用管制,而王應傑也因為這麼一句話,受到同業的許多責難。

因此,曾經身為國大代表,又是不動產仲介經紀商業公會全國聯合會創會理事長的王應傑,選擇不再輕易對外表達意見,但卻樂見有人跟他看法一致。

接手東森房屋轉危為安勉同仁低迷期更要做好準備

經過政府一連串的打房措施,目前房市正處於低迷的狀態,雖然政府已略微放鬆打房,但效應尚未發酵,而且買賣雙方仍在拉鋸之中,以致交易量下滑,大台北房價至少下修5~10%,王應傑坦言,現在房仲生意真的非常難做。

不過,他在2008年接手東森房屋時,也是在企業面臨危機之時,經過他七、八年的努力,東森房屋已經跨入第三十二年,而且是一個深具「王應傑特質」的企業,因此,他並不擔心這一波衝擊,反而認為要趁現在房市低迷期做好準備。

「愈不景氣,愈要把內部教育訓練做好」,王應傑說,東森房屋的目標是要永續經營,朝著百年老店的目標前進,他希望東森房屋的每個人都是大師,都是他的分身,所以他要透過教育訓練,把守法、誠信、專業、在地經營的企業文化傳遞給加盟店的所有人,上自店主,下至秘書,都要秉持相同的經營理念。

除了企業文化的養成,王應傑還不斷鼓勵大家多方面的學習,除了房地產之外,對與其有關的周邊產業也要多做瞭解,隨時做好準備,當下一個循環再起時,才能把握住機會。

滿足剛性需求深耕地方小眾市場普專成穩定業績來源

雖然房市成交量下跌,房屋仲介紛紛退出市場,但東森房屋幾乎每天都在打廣告,而且還不斷的在招募新血,王應傑說,這是因為他們的確有需要。房仲業界的業務人員有「高專」與「普專」的差別,所謂的「高專」,類似「靠行」,與公司之間沒有僱傭關係,而是使用公司的招牌及辦公空間,高專如果成交案件,抽的成數很高,公司幾乎賺不到錢。而且,高專的客戶以投資客為主,以現在的房地產景氣而言,投資客早就銷聲匿跡,高專也沒有生存空間。

不過,台灣房地產每年還有約十五萬戶的剛性需求,王應傑表示,這個部分除了五都下降較多外,鄉村市鎮的需求都還算穩定。鄉村地區的房仲主要做的是小眾市場,例如農地或工業區的買賣,而房屋的買賣也都是以自住為主,因為不受景氣影響,只要能夠損益兩平,就能生存下去。而經營鄉村市鎮,靠的就是普專,普專領的是公司的薪水,是公司穩定的人力,他們深耕地方,可以說是東森房屋及王應傑的分身。

父傳子、兄傳弟東森房屋加盟店仿如地方鄰里長

東森房屋的加盟店平均店齡約二十年,有些店已經是父傳子或兄傳弟,他們就像是地方上的鄰里長一樣,對當地人口的遷出、遷入,都掌握得很清楚。例如鎮上有人家子弟考上台大,又是屬於經濟條件不錯的人家,在地房仲就會建議他們在台大附近置產,並引薦給台北的東森房屋。

同樣的,如果在台北有屆臨退休的長輩,想要賣掉台北的房子,回家鄉買一戶好一點的房子養老,台北的東森房屋也可以幫忙介紹給家鄉的東森房屋接手服務。王應傑說,東森房屋全盛時,全台有四百多家加盟店,幾乎每個鄉鎮都有東森房屋的人。

房子本來只是讓人遮風蔽雨的地方,但是在大都市卻變成有錢人炫富的工具,甚至出現許多庶民一輩子都買不起的豪宅。王應傑指出,豪宅與你我都無關,最重要的是一定要有一戶自己的房子,當年他到台北打拚,也是省吃儉用,再加上跟媽媽借錢才能買房,買的第一戶房子還是登記在媽媽的名下。

首購族先入住社會住宅申請低利貸款存錢買房

但是,經過近十二年的房地產多頭,使得很多人再怎麼辛苦存錢也買不起房子,王應傑說,一個大學畢業生辛苦了好幾年才能拿到每個月三萬的薪水,光是房租就要扣掉一萬,他要如何存錢買房子?在這樣的情況下,年輕人當然會對社會不滿。因此,王應傑不斷的呼籲政府要照顧年輕人,幫忙首購族買房子,只要把首購族的問題解決,民怨就會減少,之後台灣的房地產才會健康的發展。

王應傑建議年輕人可以先入住「只租不賣」的社會住宅,住滿居住年限或所得達到一定水準後就必須遷出。年輕人可以趁著居住在社宅的這段時間努力儲存購屋基金,至少準備10%自備款,另外向銀行申請30%的首購低利貸款。他同時建議銀行可以將貸款年限由三十年延長到四十年,剩下的60%,應該由政府所支持的「首度購屋保證基金制度」來提供,讓年輕人可以買得起房子。不過,王應傑也強調,重點還是要看首購族自己的能力。

王應傑認為,房價的飆漲讓很多有錢人把錢都投入房地產市場,甚至有些人就靠買賣房地產,或當包租公、包租婆過日子,除此之外也不做別的事。現在政府提出房地合一稅、提高地價稅及房屋稅等等抑制炒作房價措施,等到投資房地產無利可圖時,有錢人才會真的把資金拿去做有效的投資,不論是創業或投資產業研發,對台灣的幫助都比投資房地產要來得大,這樣台灣才會有出路。

王應傑特別強調:「把資金投到房地產市場是資金凍結,資金會成為一攤死水;把資金投入生產事業,資金會川流不息,對國家的GDP才會帶來貢獻!」

王應傑

現職:東森房屋董事長、台北市商業會理事長、國光汽車客運股份有限公司副董事長、中華民國公共汽車客運商業同業公會全國聯合會理事長

學歷:國立成功大學會統系、哈佛大學政經領袖班研究

經歷:中華民國不動產仲介經紀商業公會全國聯合會創會理事長

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第830期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

※理財周刊830期更多精采文章:

◎封面故事>壓軸台股浮出

◎洪寶山發行人語>新經濟新挑戰

◎鄭臻編輯台>PokemonGO發燒國際熱錢爆燃

◎馬凱財金觀察>人溺己溺仍需人間煙火

◎莊孟翰房地產會客室>房屋課稅倒退嚕?選前公開講清楚!

◎陸股脈動>商業應用範圍擴展AR產值四年後VR四倍

◎謝晨彥投資報報>櫻花、微星、茂達、深100前景看多

◎產業追蹤>拯救醫療資源避免健保破產創源、康聯-KY各擁利器

◎曾志翔股昇翔起>外資瘋狂熱錢PARTY

◎林和彥時間密碼>金麗-KY「上升三角形」後勢看好

◎金融櫥窗>基金也推新南向訴求高報酬高利得

◎理財我最大>王應傑籲政府加把勁讓年輕人買得起房

文章分類:理財周刊,雜誌專欄

社群留言