10年前，國道5號雪山隧道開通，開啟宜蘭對外發展新契機，縣府隨即以「住宜蘭，不必移民紐西蘭」為訴求，強調環境優美，鼓勵新移民移入；但據縣府統計，雪隧通車前幾年，縣內戶籍人口數都約在46萬人；但在通車後，人口數不升反降，開始下滑，去年剩下約45萬8000人，未見明顯島內移民潮。
「生育補助金額雖不高，但總比宜蘭好」在宜蘭市經營餐廳的黃姓業者說，雪隧通車不久後，他與妻子將戶口從台北市遷到宜蘭定居做生意，但後來台北市政府宣布「助你好孕」專案，包括給予新生兒新台幣2萬元獎勵、5歲前的幼兒每月2500元的托育補助費等優惠後，在孩子將出生前，又把全家戶口遷回都會區。
不只如此，由於這幾年來宜蘭縣土地因交通因素，不斷被炒作，縣內土地增值稅收也從通車當年度的15億4067萬元，增加到去年的30億6865萬元。
此外，內政部在去年底公布的資料也顯示，今年全國公告地價較上次（102年）評定調升30.54%，其中以宜蘭縣調升118%最多；在較新的「第45期都市地價指數」刊物中，宜蘭縣上漲5.25%，也是各縣市中漲幅最大者。
在交通部觀光局歷年來的「國人旅遊狀況調查」中，雪隧通車之後這10年，礁溪每年都擠入國內前10大到訪據點。如今，走在礁溪溫泉區內，可見到不少號稱是溫泉套房的電梯大廈，這些屋主多半都是週末假日才會來住的外地民眾，或是等待轉售的不動產投資客，兩房一廳的小宅竟可轉手賣到1700萬元以上，一坪要價約50萬元。
面對房價不斷上漲，唯一獲利者只有投資客，卻苦了在地一般家庭，過去在不算精華區3樓新建透天厝頂多要價約500萬元，但現在沒有700萬元，根本買不到。
北宜不動產業者呂柏凱說，幾年前在宜蘭非精華鄉鎮的透天厝約700萬元，如今已漲到近千萬元；就算是商業區的大廈住宅也從每坪平均7萬元，漲到13萬元。在扣除自備款後，光是1個月就要繳交近3萬元的貸款。
「現在，宜蘭年輕一代若要置產，比過去困難」，雖有房仲業者認為，宜蘭的房地產不管在任何地區的漲幅已近停滯，但在地上班族受限於工商沒有跟進發展，收入跟不上房價，成為雪隧通車10年來的受害者。