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海外投資規範鬆綁 中華信評:台灣REITs有成長契機

NOWnews/ 2016.05.17 00:00
記者顏真真/台北報導

受台灣不動產價格飆升及租金水準疲弱的影響,租金收益率的停滯不前已經導致過去幾年REIT(不動產投資信託基金)管理公司在尋求新的成長契機上面臨阻礙。不過,隨著金管會鬆綁對國內REITs的投資規範,允許投資離岸不動產,中華信用評等公司認為,在法規管制放寬後,可望提升台灣REITs未來投資的收益率。

中華信評評等分析師郭彥煒指出,現有資產組合的報酬率表現不佳,加上國內REITs無法在台灣以外的地區進行投資等因素,已對其多年以來的獲利能力形成限制。台灣潛在投資標的更低的租金收益率,降低了REIT管理公司欲在國內擴張其投資組合的經濟誘因。

因此,與海外同業相較,台灣REIT管理公司在管理其投資組合方面已顯得相對消極,不難理解為何國內REITs的獲利能力會落後於其亞太區同業。

中華信評分析,近幾年間,由於市場情勢不佳,加上台灣租金收益率偏低,因此國內註冊的8檔REITs中,已有3檔完成清算,因為相較之下,透過不動產清算所獲取的資本利得更具吸引力。另外,台灣REITs也將面臨進一步的挑戰,近期國內不動產市場出現房價修正行情後,其持有資產的公允價值將面臨潛在的下跌風險。

由於亞太區國家大多數主管機關已開放REITs持有海外不動產,且已實行一段時間,中華信評預期,金管會在這方面的放寬措施,在中至長期將可望提升國內REITs的報酬率,並改善其獲利能力。

郭彥煒表示,在REITs管理公司尋求潛在報酬率較高的新投資標的的同時,投資限制的鬆綁將可望透過擴大台灣REITs的資產池,來提升其競爭地位,而這種投資彈性的提升,也可使REITs達到較佳的規模並提升其分散性,以充分利用全球不動產循環下所浮現的契機。

不過,中華信評預期,隨著海外資產池擴大,REITs將面臨新的匯率風險挑戰,所幸風險應可在可控管的範圍之內,主要是接受中華信評評等之REITs的借款槓桿上限比較低,以及透過尋求當地資金來源而產生的自然避險效果、加上法規已制定其海外投資資產配置規模的上限。

中華信評預估,潛在海外不動產投資可能提升REITs借款槓桿比的幅度應在可控管的範圍內,因為台灣REITs將其可操作的最高槓桿比維持在審慎水準,目前一般是將其總借款對總資產比設定在不得超過25%至35%之間的水準。另外,在新持有資產的租金收益率不會大幅偏離中華信評的預期範圍為假設前提下,預估海外不動產投資對REITs財務體質的影響應可大致維持中性。

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