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對八年四千億元社會住宅的四大建議

網路地產王/ 2016.04.18 00:00

房地產會客室主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:蔡英文即將在520就任,她的競選政見8年要興建20萬戶社會住宅,根據報載,要花4000億元興建費用,但沒公布詳細的財務計畫,約略提到38年可回收,這麼大的計畫真的這麼容易達成?

A:隨著520就職時間的屆臨,總統當選人蔡英文開始要端出她競選時所開的政見支票要如何兌現的牛肉出來。

 就小英總統來說,「8年興建20萬戶社會住宅」是她給這一世代年輕人「居住正義」的一個大夢,但台灣真的需要這麼多的社會住宅嗎?以下僅就4大面向提出建議。

 第一:台灣現階段真的需要「興建」20萬戶社會住宅嗎?

 根據國家發展委員會所公佈之民國130至150年人口推計資料顯示,台灣在民國110年之中推計將進入人口零成長時代,尤其現階段超高空屋率依舊高懸,屆時是否會出現如同日本進入高齡化社會之後,越來越多的人逐漸偏重養老,而不再將有限的儲蓄用於「養屋」,實頗值得深深思考。

 根據行政院主計處之調查資料,2010年全國主要縣市空屋數量,台北市122,907戶、新北市328,713戶、基隆市40,884戶、桃園縣153,722戶、台中市198,962戶、台南市126,062戶及高雄市176,184戶,而北台灣合計69.28萬戶,約占全台空屋156萬戶之44%。由以上之數據顯示,台灣的空屋大都落在北部,而這也正是高房價而又最需要社會住宅的地區。

 在此情況下,若以北部就業機會多,中南部來北部求職居多,其所衍生的「居住」需求,全都以「興建」社會住宅為供給的思考邏輯,似乎也有值得商榷之處。

 第二:8年蓋20萬戶社會住宅,民眾滿意度就一定會提高嗎?

 最近有份有關六都首長施政滿意度的調查,台南市長賴清德居排名第一,主要是因為政績不錯,再加上處理震災得宜奪冠,而台北市柯文哲名次卻敬陪末座,原因出在所謂「五大弊案」爭議、研議颱風天補班補課,以及北投國小割喉案與內湖女童隨機遭人殺害等案件,市民不滿的情緒上升,讓柯文哲民調直直落。

 根據《中國時報》報導,六都市長在競選時所提社會住宅政見,柯文哲預定8年興建5萬戶,新北市長朱立倫8年達成7000戶,桃園市4年2萬戶,台中市8年1萬戶,台南市年限及戶數都還停留在研議中,高雄市無預定年限,迄今也只達成455戶。

 以此來對比六都市長滿意度的評比,柯文哲想蓋的社會住宅最多,但其施政滿意度卻掉車尾,反觀,沒給市民社會住宅興建數目的賴清德卻拿第一,可見,民眾對首長滿意度的評比項目很多,並非僅以社會住宅興建數目為依據,而這也相當值得新執政團隊參考。

 第三:花4000億,38年後可賺4000億元,希望不致淪為畫大餅?

 根據《中國時報》的報導,小英團隊針對分8年投入4000億元的經費,將成立自償性基金,預計第23年就能損益兩平,第38年基金盈餘超過4000億元。

 對上述數字,因沒看到詳細的內容,很難一窺全貌,若能照規劃目標達成,當然是最完美的結局。問題是政局更迭難料,且不同政黨間常互相牽制,如果未來23年並非全由民進黨執政,如何確保此一政見能夠如期兌現?

 又或假設8年任內都運作的相當順利,民意的壓力也讓接任者不得不按著她的政見走,但一般來說,不同政黨的執政者為了拚自己連任的本錢,「有限的經費」都會用來實現自己的政見,那會再為前任「作嫁」,那麼所謂的23年或38年,會不會被視為只是現今的一種「糖衣」。

 再者,所擬定的計劃時程這麼長,在執行過程勢必得隨時接受不同政黨的嚴格檢驗,因此,小英政府所開的這張「長期支票」就得更加小心謹慎,其中財務規劃更應從財務工程角度著眼。

 第四:小英社會住宅年租金15萬元?低收入戶生活費去掉一半

 另根據《中國時報》報導,新政府規畫的20萬戶社會住宅,每坪月租金將以800元計算,政府補助其中300元,每戶的年租金負擔15萬元,即月繳1萬2,500元,就可以入住;至於身分別係以所得五等分位,亦即全國最低的20%內為主要族群,據估算這一族群年所得約31萬元,經過上述的租金補貼後,社會住宅的房租支出約占其所得的48%,被評估為合理負荷範圍。

 在此不禁要再次提醒,財經專家常就財富「333配比」的建議,民眾若想要購房自住,每年房貸支出最好不要超過家戶所得1/3,而如果是租屋,最好不要超過30%;但以新團隊所規劃,經補助後每戶年租金15萬元仍占31萬元的48%,將近一半,似乎又與這一族群的預期仍有一段差距。

 更何況,社會住宅是要永續經營,不是老讓同一批人「付租金占用中」,而依據這項規則,第一次入住的人可能五、六年後得搬出去另覓居所,問題是年收入31萬元以下才符合入住資格,但年租金就去掉年收入的一半,一旦有生養小孩的花費及全家人生活費,恐難「存錢」因應遷出購屋,或花較高的租金「賃居」?

 因此,在計畫執行過程,恐仍需考量如何幫助其經由較高租金的「中繼住宅」租金補貼,再進階到利息補貼的購屋置產,方可謂較為完備。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊816期》www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】【4/20名嘴蔡志雄教你小資男友投資術】

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文章分類:理財周刊,地產新聞,雜誌專欄

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