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香港房價連跌五個月 跌幅一成一 房價緩跌 港政府逆市大增房屋供給

網路地產王/ 2016.04.11 00:00

【網路地產王/綜合報導】自2015年第四季開始,中國及國際經濟表現不穩,一向受到國際牽動的香港自然無法獨善其身,經濟成長也開始趨緩,港人普遍看淡經濟前景,屋漏偏逢連夜雨,國際評級機構穆迪今年三月份更降低香港評級展望至「負面」。

雖然股市未明顯受到波動,但已由高點回落的房市卻沒那麼幸運,房價跌勢從去年九月開始至今未止,根據香港政府差餉物業估價署公佈最新數字,今年2月份整體私人住宅房價再跌2.19%,已較去年10月份高位時下跌10.88%,並已連跌五個月,成交量更是每況愈下,平均月成交量僅剩去年高峰期的一半。

儘管香港房仲業叫苦連天,但相較於日前台灣央行大舉鬆綁房市管制、降低房貸利率,試圖和緩房市緊張氣氛,香港政府對於面臨房市下修情況仍是態度強硬,絲毫未有解除辣招的跡象,房屋供應的速度也未曾停歇,光去年便有1.8萬個單位私人住宅動工,房市降溫、房價向下,港政府正關注著六年辣招調控房市政策下的初步成果。

蛋黃區領跌樓價指數跌至一年半新低

根據香港政府差餉物業估價署最新數據顯示,2月份住宅樓價指數自去年10月以來,連續五個月下跌,累積跌幅10.88%,較去年同期也下跌6.42%;其中,中小型單位(面積12.1坪以下至21.1坪)跌幅一成一最為明顯,相反的,大型高總價單位(21.1坪至48.3坪以上)跌幅較中小型單位小,跌幅7.7%,在這波房市調整期中顯得保值性較強。面對跌市,許多屋主寧可轉賣為租也不肯輕易賤賣單位,因此,租屋市場供應量明顯增加,競爭之下導致除了房價之外,租金也同樣連跌五個月,2月份租金指數較去年高位下跌7.77%,也較去年同期下跌2.7%。

另外,根據中原樓價指數數據來看,香港房價自去年九月中自高點回落,目前為一年半以來新低點,過去兩季累跌近13%,其中,中小型單位下跌13.23%、大型單位下跌10%,以區域來看,蛋黃區港島跌16.31%、九龍跌14.04%,以自住需求為主導的新界區跌幅反而較市區來得小,新界東跌10.96%,新界西跌11.1%。香港市區大型指標社區房價及租金一向較新界為高,在過去一波的房價漲市之中,領漲的能力不惶多讓,而用來投資或居住在其中的多為香港的中產階級,但當這波香港經濟成長放緩威脅來臨,中產階層反而首當其衝,當中產階級受到經濟不景氣影響,投資及薪資收入成長受限,高昂房貸及租金承受力下降,導致這類指標社區住宅價格回落速度反而較平價區域來得明顯,其中鴨脷洲海怡半島及鰂魚涌太古城房價便較高位下跌18%及14.9%,超過各區平均下跌幅度。

二手市場信心不足等房價落底消化利空訊息發展商平價出擊

在經濟面未有好轉,媒體又不斷作空房市、傳播房價下跌訊息之下,購屋信心受打擊,香港住宅交易量持續萎縮,根據香港土地註冊處資料顯示,去年9月份至今,房價處於高峰時的9月份成交量為4,263件,之後除了12月份勉強有4,000件成交之外,其他月份成交件數僅維持2,000至3,000件,今年1月份甚至減少至2,000件以下水平,地產業者無不叫苦連天,認為慘況更甚於SARS及金融海嘯時期。

二手市場交易停滯,發展商也按兵不動、保守應對,將推案速度減慢,因此,2016年第一季一手新案成交量僅1,260件,成交金額為165.7億港元(約692.6億元新台幣),較上季分別大跌72.3%及56.4%,成交件數創金融海嘯時期2008年第三季1,231件後新低,各界期待的農曆年後小陽春行情也跟著落空。

走過慘澹的第一季,儘管房價持續緩跌中,發展商決定在復活節假期前結束觀望,無懼利空訊息頻傳,以貼近二手住宅的平價策略積極開售手上新案,頗有且戰且走之勢,包括九龍區六大豪宅同時推案,推案重鎮新界區元朗、將軍澳及西貢、馬鞍山、沙田等區也陸續有新案推出,搶攻首購族及換屋市場,近期內便陸續有超過4,600個一手住宅單位問市,相信第二季一手市場成交量將較第一季回升,但在這同時也將使得已積弱不振的二手市場交易量持續在低水位盤旋,因此,整體房市成交量相信短期內仍難突破僵局。

供應量、辣招制衡房價短期難大漲大跌

市場持續看空香港房市,除了經濟利空訊息紛擾、美國升息壓力外,港政府堅定拒絕順應地產界要求放寬辣招限制,以及持續出售土地增加住宅供應量,均讓各界預期此波房市調整期會拖得比過去都長,根據屋宇署最新公布2015年住宅落成量為11,280個單位,實質動工單位更高達18,152個單位,較2014年成長2倍,也創近15年新高,包括荃灣西站六期、清水灣35號項目等共有2,000個單位以上的「巨無霸」新案等著今年推出,業界預估連同預售加上新成屋,一手市場供應量近3萬個單位,新案在開價上勢必收斂許多,二手住宅就更沒有往上漲的空間。

整體來說,雖然目前香港社會已有房市向下的氣氛與共識,屋主態度也確實較過去軟化,議價空間增加,但房仲及媒體口中那種大砍價、流血賤賣的個案卻也只屬零星個案,至今並未真正形成賤賣潮,除了香港本地屋主實力堅強,已有六成以上屋主無貸款負擔之外,辣招的限制形成了一道保護傘,減緩了房市反轉的衝擊,因為香港金管局去年起限制中小型單位貸款成數最高六成,加上限制短期內炒賣的額外印花稅(SSD)的嚇阻,讓市場上少了許多因負資產壓力而賤賣脫手的個案,房價自然難以形成恐慌性拋售跌價的情況,相信這也是港政府目前面對跌勢仍老神在在的主因,不過,二手住宅貸款上的限制促使買方轉向去購買容易貸到高成數的預售屋,若短期內跌勢未止,這批貸款動輒八、九成的一手單位,十分容易就成為未來的負資產,是顆隱形的未爆彈,對香港房市仍具威脅,不得不慎。

註:價格換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4.18

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文章分類:香港房市,地產新聞,產業新聞

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