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以房養老夯 銀行公會提7建議 促設專責機構及信保基金

NOWnews/ 2016.02.23 00:00
記者顏真真/台北報導

在「養兒防老」已不太可靠之下,不少銀行推出「以房養老」房貸,讓年長者不用擔心晚年生活,不少年長者也向銀行提出申請。不過,銀行公會23日也針對銀行辦理「以房養老」業務,提出7大建議。銀行公會理事長李紀珠就建議,應由政府相關主管機關成立專責機構,並提撥專款設立信用保證基金,以承擔借款人終老後出售房屋所得款項不足清償貸款本息差額風險。

依據國家發展委員會2014年公布的統計資料,台灣65歲以上人口占比在2018年時將超過14%而將邁入高齡社會,在2025年更將再超過20%,屆時台灣將成為超高齡社會之一員,也因此,銀行參考國外相關制度,開辦不動產逆向抵押貸款、即「以房養老」商品,滿足銀髮族群的需求,提供更充裕的老年安養資金,銀行融資業務也能相應獲得推展。

目前除合作金庫銀行、台灣土地銀行及台灣中小企業銀行推出以房養老房貸產品外,包括台灣銀行、華南銀行也將於3月陸續推出。李紀珠表示,雖然多數銀行對合庫、土銀的貸款方案,持肯定的態度,但也提出該方案並未提供終生給付、仍無法解決長壽風險問題及不具無追索權特性等疑慮。

銀行公會也提出銀行辦理「以房養老」7大困境及顧慮,包括貸款期間長,擔保品價值、利率波動不易掌握,貸款終身給付,貸款金額逐年遞增,銀行面臨房價下跌及借款人長壽風險;貸款期間無本息回收且期間長,將造成銀行資金僵化及流動性下降。

此外,以房養老產品複雜,借款人多為年長者,不易充分了解其間契約權利義務關係;逆向抵押貸款適用的風險權數未明確;借款人受監護宣告,遭監護人主張貸款契約無效,影響債權確保;貸款銀行無法充分掌握借款人居住、房產持有及生存情形;政府未設置專責機構,全盤規劃及整合,以完整導入貸款、醫療資源、長期照護等安老服務。

也因此,銀行公會也針對銀行辦理「以房養老」提出7大建議。李紀珠認為,可參考美國、香港作法,由政府相關主管機關成立專責機構,並提撥專款設立信用保證基金,以承擔借款人終老後出售房屋所得款項不足清償貸款本息差額的風險。

銀行公會建議,應參考美國及香港的作法,對借款人資格、可貸金額、可貸成數、相關費用等訂定上限條件,以符合公益性的精神,如將承作對象範圍擴及高資產客群,以擴大這項業務的市場規模,建議可對房屋價值超過一定金額的借款人收取較高費率的保險費,並自行負擔諮詢服務費用。

也由於「以房養老」貸款產品複雜,且借款人多為年長者,不易充分了解,李紀珠建議,可依美國及香港的作法,由專業的機構或人員提供借款人諮詢服務,清楚說明主要權利義務關係後,才向銀行提出申請。同時,銀行公會也建議,內政部提供借款人遷籍、死亡等戶籍資訊,轉供財團法人金融聯合徵信中心建檔,以利銀行查詢利用,降低授信風險。

銀行公會也建議,法務部修正延長民法第881之4條有關最高限額抵押權自抵押權設定時起不得逾30年的規定,例如延長至50年,以落實這項業務對借款人提供終生給付的精神。同時,建議金管會同意銀行辦理逆向抵押貸款之資本計提得比照自用住宅貸款適用風險權數45%,並同意銀行辦理逆向抵押貸款業務可不用適用「 本國銀行辦理購置住宅加計修繕貸款及建築貸款餘額,備 抵呆帳提存比率應至少達1.5%」的規定,即僅需提列1% 。

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