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東協AEC啟動海外房市火熱 三大指標評估首選馬來西亞

NOWnews/ 2016.02.15 00:00
記者許家禎/綜合報導

台灣房市低迷,近年來有不少人將投資目標轉向海外。而根據研究顯示,2015年國人投資海外房地產總額首度突破千億,2016年更可望達到1500億左右。其中又以東協中的馬來西亞最受關注,因為從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來看,馬來西亞都名列前茅,且房價穩定成長,堪稱為東協十國中最佳的投資標的!

受國人青睞的海外市場中,東協國家近年來成為關注焦點,尤其東協十國「東協經濟共同體」(AEC)於2015年底正式啟動,期望15年後能變成為全世界第四大經濟體,其人口紅利、勞動力優勢、基礎建設需求與觀光商機等,成長潛力無窮。因此,國內有不少房仲代銷業者前仆後繼往東協前進,打出高投報率來吸引投資者,但海外市場有一定風險,絕對要慎選!

信義房屋經理張書瑋表示,信義房屋經營海外市場,首重風險掌控,唯有掌握了風險再談收益,才能讓投資者獲得保障。他說,以整個東協國家來看,馬來西亞擁有的優勢不少!馬來西亞在過去10年,除了2008年金融海嘯之外,經濟成長率平均達5.6%,人均GDP也從金融風暴後不到5000美元,迅速成長到11000美元左右,而馬來西亞政府在其第十一個5年計劃中,目標2020年要達到人均15000美元的富裕國家水準!

至於柬埔寨人均GDP為1000美元,但首都金邊每坪房價喊到新台幣近30多萬,人民根本買不起;泰國人均GDP則是5000多美元,曼谷房價與物價則高得嚇人,印尼也是相同狀況,貧富差距很大,更遑論其他東協國家。

張書瑋建議,可從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來評估東協各國。「社會穩定性」部分,目前東協非民主國家有汶萊、越南、寮國,緬甸則在轉型,在這些國家投資房地產評估外的風險極大,甚至連人身安全都是問題。泰國雖有發展機會,但現階段政治不穩定、政爭衝突不斷,導致空有7000萬人口近年經濟卻輸給力爭上游銳意革新僅3000萬人口的馬來西亞,至於新加坡環境不錯,但歷經打房,不僅投資門檻高、稅負成本亦極高。

「交易安全性」部分,張書瑋指出,馬來西亞曾受英國殖民,許多制度承襲優良的英制,其中值得一提的是建商蓋房的合約由政府訂定,包括簽約不找代書,而是有律師做履約保障的控管;不管哪個建案都一樣,所有蓋房程序都要依照時程表,規定48個月就要完工;如果晚交屋還得付違約金給消費者。

另外,馬來西亞實價登錄也比台灣早實行,價格完全透明,馬國當地民眾與國外購買者通通一個價,只要代銷業者不賺價差,那麼外資不怕買貴,也不會被當冤大頭,而這些制度都比台灣的進步許多。

再以「未來發展性」來看,目前馬來西亞、印尼、菲律賓與柬埔寨首都等主要城市平均房價大多在每坪新台幣30萬上下,泰國約37萬。而台灣是如果扣掉虛坪,換算下來一坪則要132.5萬,其實跟新加坡每坪156萬差不多,但新加坡人均GDP是台灣的兩倍半有餘,房價所得比高得驚人。馬來西亞房價所得比為東協最低,當地人民買得起房,市場流通性最佳。

張書瑋表示,馬來西亞在東協十國中,屬民主政治且廉能排名佳之政經相對穩定的國家,房地產交易透明度也名列前茅,顯示投資風險相對較低,綜合各面向來看都屬十國中排名第二,僅次於新加坡,未來發展可期。建議置產者出手前不妨以三大指標檢視,並選擇值得信賴的仲介獲取更多資訊,才能在海外市場中掌握致勝關鍵。

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