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建商虛灌坪數 差一坪就差百來萬?

網路地產王/ 2015.12.01 00:00
主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

新北市龍先生問:最近從事房仲業的朋友都在抱怨,新版不動產說明書規定房仲業者要揭露的事項太多,讓他們的工作量增加;上網Google一下內容,其中有規定「不得記載事項」,有提到不得記載實際所有權面積以外之「受益面積、銷售面積及使用面積」等名詞,請問,為何如此規定?

房屋面積的計算過程相當複雜,如何正確的掌握合理而實際的坪數,則是當前購屋人一大課題,因為在市中心或蛋黃區的房子,差一坪,房價就可能差了百來萬元。

過去,經常發生預售屋銷售及實際交屋後的坪數不一,亦即虛灌坪數的情形,根據內政部103年4月28日修正之預售屋買賣契約書範本所載,土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補2%為限(至多找補不超過2%),且雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。

其次,前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者,買方得解除契約;此一新規定,主要在於充分保障購屋者權益。

往昔,有關坪數虛實的情況,最常發生消費者到了預售屋的銷售接待中心或接待會館,看到美美的樣品屋而心動下訂,但交屋後卻發現,怎麼房間內的坪數比當初在樣品屋看到的空間小很多,其間差異就在於樣品屋的隔間大都是薄木板,但交屋時隔間不是磚牆就是輕隔間材質,兩者厚度相差很多,以致室內面積相對縮小。

此外,房屋各區分的所有及共同使用部分面積,係依完工平面圖所標示尺寸來計算面積,並且均以共同牆壁中心為界,預售屋銷售面積則以牆壁外緣為計算標準。

一般而言,法定面積以外的建築物,大都屬違章建築,既不能辦理產權登記,更無法定效力可言,因此,賣方常會巧立名目而以「使用面積」稱之,其雖擁有使用權,但隨時都會面臨檢舉或查報拆除的命運,例如一樓及頂樓違建、天井加蓋、夾層等,皆是典型的案例;此外,常見的一樓騎樓以及商場走道部分,更會以「受益面積」來掩護其虛坪偏高之合理性。

其次,就公設比而言,很多民眾還是搞不太清楚,以致常見業者28%、30%或35%之類的數字,直到交屋時才真正了解其中緣由。

例如有些大型社區為展現與眾不同之區隔產品特性,除寬敞門廳設計之外,更規劃有健身房、游泳池、俱樂部,甚至網球場、籃球場等戶外設施,如此,就可能因為公共設施項目特別多而形成超大公設比例,相對的,室內實際可用面積就會隨之縮小。

另外,這次新版不動產說明書也增訂了停車位相關資訊的揭露,主要也是有些房屋之銷售面積係將停車位面積合併計算在內,導致總銷售面積扣除10至15坪停車位面積、陽台,以及25%至30%之公設分攤比例後,室內實際可用面積只剩20多坪,因此,消費者總是有個疑問,我買了超過40坪的房子,就是要隔成大三房,為何最後只是小三房的格局?

至於停車位面積的揭露,讀者也可從實價登錄資料中加以解讀,尤其是房仲業者常會針對一些較具有話題性的豪宅交易案例,就實價登錄所揭露之資料予以解析,通常都是將車位與房屋面積分拆計價,主要也是要還原出該筆交易,經扣除停車位後,實際面積的每坪單價為若干。

購屋時應格外留意的是,一旦停車位面積與建物面積合併計算,就會形成以房屋單價計算停車位價格之不合理現象,例如台北市東區一坪100萬元的房價,即使停車位面積僅以10坪計算,豈不等於要花1000萬元來購買一個停車位,殊為不合理。

因此,購買大坪數住家時,務必先問清楚總銷售面積是否包含停車位面積,而更重要的是,應將兩者分別計價,俾免無謂的多花一筆冤枉錢。

另外,閣樓夾層設計也是常見虛灌坪數的地方,依建築法令之規定,閣樓及夾層都有一定的限制,而常見的是業者擅將閣樓或夾層加以延伸,藉以增加銷售面積。

另外,常見的「露台」附屬面積,係指建物直上方無任何頂遮蓋物之平台,而根據規定,自民國八十五年六月六日以後所取得之建造執照,其露台部分不再辦理產權登記,至於在此之前取得建造執照,並且已辦理露台面積產權登記者,其銷售面積與售價如何計算,可就要詳細訊問清楚,俾免吃虧上當。此外,依據法令規定,露台並不計算容積,導致有些建商刻意加大其面積,而形成超大露台之特殊情況。

因此,選購新成屋或中古屋之前,最好能夠仔細檢視每一空間之合理配置與計價方式,以確保購屋權益。

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