瑞銀示警：全球12都會房價趨泡沫化　香港倫敦風險最高

瑞銀財富管理投資總監辦公室發布最新全球房地產泡沫指數報告指出，15個城市中有12個的都會住宅價格都出現偏高，甚至是趨向泡沬化的情況，其中倫敦與香港的房地產泡沫風險最高，新加坡、雪梨與東京住宅價格也偏高。

瑞銀指出，全球許多城市的住宅實質價格，自1998年至今已經增加1倍。平均來說，住宅的價格已超過了2007至2008年金融危機時的水平。

根據瑞銀發布的全球房地產泡沫指數報告發現，研究範圍內大部分城市的住宅市場價格都出現偏高的情況，其中以倫敦與香港的住宅市場泡沫風險最高。雪梨、溫哥華、舊金山與阿姆斯特丹的住宅市場，明顯的高於長期合理價格。日內瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福的價格亦偏高，而東京與新加坡的情況僅是小幅偏高。美國城市中，紐約與波士頓的價格與其過去歷史水平相比尚屬合理，而芝加哥的價格則偏低。

瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產研究主管Caludio Saputelli表示，近幾年因樂觀預期、有利的經濟基本面以及海外資本流入等綜合因素，導致很多城市的房地產價格飆高。而寬鬆的貨幣政策延後了住宅市場正常化的周期，並在一些城市助長了當地泡沫化風險。

至於所謂「泡沫」一詞是用在形容資產價格顯著且長時間發生偏離合理水平之情況。泡沫總是在破滅後才能清楚界定，不過，從歷史資料可以觀察出房地產市場重複出現價格過高的模式。Saputelli認為，嘗試早一點找出泡沫跡象是很重要的，這也是瑞銀全球房地產泡沫指數的原因。

瑞銀全球房地產泡沫指數依據全球金融中心的歷史週期，來衡量房地產泡沫的風險。指數將住宅市場分類為價格受壓抑、價格偏低、價格合理、價格偏高、泡沫風險。分析包括當期房價收入比率與房價租金比率。

瑞銀財富管理投資總監辦公室經濟學家Matthias Holzhey表示，香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約與東京的住宅價格偏離當地收入的程度最為嚴重，購買60平方米住宅所需資金，超過大部分受雇階級的預算，甚至高技術服務產業的受雇階級也無法負擔。 至於亞太城市的住宅市場周期與歐洲及美國城市並不同步，而1990年代亞洲金融危機對香港與新加坡住宅市場的影響比較大。瑞銀全球房地產泡沫指數顯示，香港住宅市場由2011年起開始出現泡沬風險，而雪梨近期也有趕上香港之勢。在經過15年的下跌之後，東京住宅價格自2006年起開始復甦，該市場目前價格略微偏高，但上漲幅度仍然非常溫和。

新加坡則自2005年起都在住宅價格偏高名單的前幾名，不過，因為租金與收入也隨之上揚，使其不致於陷入泡沫風險區間，近兩年住宅市場價格逐漸趨向合理水平。

瑞銀財富管理亞太區投資主題主管何偉華(Patrick Ho)表示，根據瑞銀對所研究城市的情況分析，香港樓市出現泡沫的風險比較高，瑞銀房地產泡沫指數顯示，香港樓市3年內可能進入一個跌幅比較顯著的下行週期。投資者在管理房地產投資時，應將此點納入考量。