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大台北都更龜速 慢慢再等2千年

中央社/ 2015.10.29 00:00
(中央社記者韋樞台北29日電)大台北過去5年完成都更的案件僅35件共2448戶,若以大台北116萬戶30年以上老屋估算,得要等上2369年才能完成。住展雜誌認為,利益、容積、公權力等四大問題讓都更難如摘月。

據內政部統計,截至今年第2季為止,台北市屋齡逾30年以上老舊建物約54萬戶,新北市約有62萬戶,合計約116萬戶。

老房子多,據房地產研究單位住展雜誌統計,自民國100年來迄今,大台北完成的自辦都更案寥寥無幾,台北市僅有26件,新北市只有9件。

若以「回配給原屋主的新房子戶數等於參與都更的原住戶數」,推估北市自100年以來,「完成都更」(非送件量)的老房子戶數約有1682戶,新北市僅約766戶,兩市合計共約2448戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,大台北5年內只約有2448戶老房子完成都更,平均每年約489.6戶,以大台北116萬戶待都更的老屋計算,要花2369.3年才能全數完成都更改建。

若拆算大台北,北市平均每年有336.4戶完成都更,新北市每年則為153.2戶。台北市需花約1605年,才能藉都更完成54萬戶老屋改建;新北市竟然要花4047年才能完成,這個時間大約等於5個周朝、15個清朝,甚至讓中國各朝代輪一回都還有剩。

何世昌分析,近年都更進度遲滯的主因有四項,第一是出在權利變換上。因都更已淪為「逐利的戰場」,原屋主普遍希望愈換愈大,甚至連違建也想換應有坪數。若建商開出條件不滿意,索性不參與都更。

對建商來說,則是將本求利,希望分給原屋主的樓地板面積越少越好,如果屋主獅子大開口讓建商無利可圖,建商乾脆退出。

第二,在容積獎勵上限實施後,都更所能得到的容積獎勵已經縮水,以往大餅份量大時都不夠分,現在餅變小,建商參與都更的誘因更顯不足。

第三,公權力不願介入都更,即使都更申請送件數量不少,但大部分卻卡在反對戶上,能順利完成的只是少數。

第四,都更條例修正案還躺在立法院,遲遲無法通過,讓業者多轉為觀望。

何世昌判斷,影響未來都更的另一關鍵,則與房地產景氣下滑息息相關。過去行情好時,建商參與都更意願高,且因權利變換的成本可以轉嫁給買方,所以給予原住戶的權利變換條件往往較好,較容易談成都更。

但近來房價行情不佳,業者利潤有限,沒人要做都更;即使有人要做,條件也都會限縮。不過屋主心態卻未隨著市況下滑而轉變,兩造認知差距越來越大,都更更難如摘月。

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