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看看德國、香港及新加坡的住房政策

網路地產王/ 2015.10.26 00:00
文.莊孟翰(顏瓊真整理)

台灣為了一個住房政策,可以從直轄市長選舉,一直延燒到總統大選,還在討論個不停,由此可見,現階段的住宅政策仍是多頭馬車,以致問題盤根錯節,讓參選人有很好的揮灑舞台,也留有很大的討論空間。

在前兩期分別討論小英住宅政策尚缺中央與地方攜手合作之策略性規畫,以及「都更知難行難」後,這一期要討論德國、香港及新加坡的住房政策,以他山之石可以攻錯的角度,提供給當權者修法的參考方向。

首先,針對大家所關心的「社會住宅」之推動,首應嚴格控制房價,而「德國模式」可供參考。

德國係以較具彈性方式徵收較高的不動產稅,以使房價維持長期穩定,不動產稅基本上是根據評估市場價值的1%~1.5%徵收,惟各聯邦不盡相同;至於房屋買賣須繳納3.5%的交易稅,買賣價差須繳納15%的資本利得稅,如係10年內參照公司稅標準課徵25%資本利得稅。

值得一提的是,德國係以稅制、行政與刑法措施強力壓抑房價,按1977年之後20多年間房價僅上漲60%,亦即房價年平均漲幅不超過2%,此一數據遠低於折舊與維修、稅費等成本,也因此德國住宅自有率僅46%,一般民眾租屋意願則高達70%。

德國目前租屋民眾當中,約有60%居住在私人擁有之住宅,30%為住宅合作社所有,另約10%為政府所提供之社會住宅。

這或許也正是最值得我們學習的地方。其實,只要政府能夠提供足夠的社會住宅,習慣成自然,一般民眾即可將多餘資金用於子女教育、出國旅遊,總比台灣一旦購屋隨即淪為屋奴要好得多。

有關社會住宅最值得一提的是,歐美先進國家社會住宅比率為荷蘭34%、英國20%、丹麥19%、芬蘭18%、瑞典18%,歐盟平均14%,美國則為6.2%,其次日本6.06%,新加坡8.7%,至於高房價的香港更高達29%。

由於受到美國QE1與QE2兩輪量化寬鬆政策影響,香港政府為壓抑不斷飆漲的房價,宣布自2010年11月21日起將印花稅就4.25%的基礎,再加徵額外印花稅,2012年10月26日再度宣布兩項針對住宅的措施,包括延長額外印花稅(SSD)適用期至三年,並針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收15%的額外印花稅。

至於新加坡則是世界公認高所得而住宅自有率最高的國家,主要緣於創立於1955年的公積金制度(Central Provident Fund, CPF),不僅建構了亞洲最成功的社會安全制度,更為全民提供80%的廉價組屋;其所以能夠達到全球矚目的最高住宅自有率,主要應歸功於國有土地高達80%,加以稅制完備,區隔市場分明,組屋與一般住宅價格控制得宜。

新加坡房產稅主要係為調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段,其房產稅係按房屋的年價值(Annual Value)計算,而年價值係房屋每年可賺取租金的淨收入,亦即年租金減去物業管理、家具、維修的費用。至於自住房產稅率為4%,其他類型為10%;惟對於超過100平方公尺的「富人住房」則課徵較高稅率。

2011年,新加坡稅務局調整自有房地產的產業稅徵收辦法,規定經過評估後的房屋年價值中,6,000新元以內部分免稅,6,000∼65,000新元之間按4%稅率徵收,65,000新元以上按6%稅率徵收。

在買賣交易方面,買方要繳交2%~3%印花稅,但稅額按總房價3%計算後可以扣減5,400元;房屋出售時則要繳交所得稅,惟持有5年後出售則免徵所得稅。

最特別的是在於其「住者有其屋計畫」中,對於非居住需求,買房不住者,將面臨「高額罰款」與「牢獄之災」;而星國政府能採取如此嚴峻措施,主要是來自於政府讓95%人民擁有自己可安心居住的組屋。

相對於台灣為了「囤房」或「空屋」太多等問題,長期以來一直無法制定一套完備而讓多屋族肯釋出多餘房屋到租屋市場的因應對策,則新加坡的作法雖過於嚴苛,但仍不失為可供借鏡的參考模式。 (附註:2014年每人GDP:美國54,370美元、英國45,729美元、德國47,774美元、日本36,222美元、新加坡56,287美元、香港40,033美元、台灣僅22,635美元。)

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