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公告地價若年年調 大地主影響鉅

中央社/ 2015.10.12 00:00
(中央社記者韋樞台北12日電)內政部地政司舉行公告地價作業討論,地方政府代表多希望改成一年一調。房仲業表示,公告地價對一般持分小、以優惠稅率課稅的屋主影響不大,但對大面積的地主影響相當顯著。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,公告地價調升對一般都會區的屋主相對無感,因為自用住宅可適用0.2%的優惠稅率,且都會區多為集合住宅,單一業主的土地持分不大,加上公告地價與市價差距大,所以即便是溫水煮青蛙,影響都不大。

若日後公告地價年年要調,對持有大面積土地的業主來說,影響就很顯著。因為地價稅的計算公式較複雜,除了自用住宅、勞工宿舍用地、國民住宅用地、公共設施保留地、工業用地、加油站、停車場等事業直接使用的土地及公有土地適用0.2%到1%的公告地價稅率外,一般用地適用1%起跳稅率。

黃舒衛分析,所謂1%起跳的公告地價稅率,主要是各縣市政府會針對個別所有權人進行在當地縣市的土地總歸戶,再就土地所有權人位於當地縣市的總土地價值,即公告地價總和,按與累進起點地價的比值進行差別課稅。

所謂「累進起點地價」是以各直轄市或縣(市)土地700平方公尺的平均地價為準(不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地)在內。以台北市為例,最新(102年)公告的累進起點地價為3131.8萬元,意即在台北市擁有公告地價總價值在3131.8萬元以下、適用一般用地稅率的地主,是使用第一級1%的稅率,但總價值越高,最高則要適用5.5%的稅率。

因此,持有精華區土地越多的地主,除了稅基大,稅率也會翻倍暴增,一旦上調,則適用更高稅率的機會很高。

黃舒衛說,另一方面政府或國營事業招租地上權,每年應收取的地租,是按照訂約當期土地申報地價年息1%到5%計收,地租於申報地價調整時,隨同調整。若年年上調,甚至大調,勢將增添地上權人的負擔。

假設地上權案屬收益型的商用產品,不是造成營業的風險,就是成本轉嫁給終端消費者,對於大型業主或投資方,如大地主、建商、壽險業都會形成投資的不確定性。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,公告地價若要從3年一調改成年年調,對一般土地持分不大的屋主沒影響,但對大面積土地的地主荷包受傷,但經過政府這些年打房,地價漲幅受阻,估計未來公告地價調整有限。

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