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營業人將借名登記他人名下未取得所有權之土地再行出售,遭國稅局查獲補稅及處罰。

大成報/ 2015.09.22 00:00
【本報訊】財政部中區國稅局表示,營業人出售已取得所有權之土地,其增益免納所得稅,並應於 營利事業所得稅申報時載明於損益及稅額計算表第101欄「免徵所得稅之出售土地增益(損失)」,但營業人買進土地係借名登記於他人名下再行出售,其性質屬債權買賣行為,應依營業稅法規定,按出售價格開立「應稅」統一發票,並依所得稅法規定以出售收入減除成本及相關費用後計算所得額,歸課營利事業所得稅。 該局近期查獲2個案例,都是早期囿於法令限制,將購買之農業用地登記於他人或公司員工名下,於公司帳列為「其他土地」,近年來因土地價格飆漲,乃將前揭農業用地整筆出售或整併後分割出售,惟公司誤以為該項交易係屬出售土地免徵營業稅,因此於銷售時開立「免稅」銷項發票,以致短漏報營業稅,經該局查獲後補徵營業稅1,100萬餘元;又申報營利事業所得稅時,亦將前項債權買賣所得1億5,200萬餘元(甲公司5,000萬餘元+乙公司1億200萬餘元)列於「免徵所得稅之出售土地增益」欄位予以調減,致短漏報所得額,補徵營利事業所得稅2,550萬餘元(甲公司850萬餘元+乙公司1,700萬餘元),並處罰鍰580萬餘元。

該局進一步指出,不動產所有權係採登記要件及絕對效力主義,營業人出資購買土地,如將該土地借名登記於他人名下,該營業人並未取得土地所有權,其並非系爭土地之所有權人,僅對名義登記人有返還土地登記之請求權,而該請求權係屬「債權」性質。當營業人銷售前項土地所取得經濟上之利益,則屬銷售該請求權,為債權買賣行為,並非處分土地之直接對價,所以並沒有買賣土地免徵營業稅及營利事業所得稅規定之適用。營業人應按出售價格開立「應稅」發票給買受人,並依所得稅法第24條規定,以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額課徵營利事業所得稅。 營業人出售土地時,應多加注意是否已取得土地所有權,以免因適用法令規定不同,損害自身權益。民眾如有任何疑問,可撥打該局免費服務電話0800-000321或上網站http://www.ntbca.gov.tw點選網頁電話諮詢,該局將竭誠為您服務。

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