好房網News記者馮牧群／台北報導 台灣正處於高房價、租屋需求高的情況，當包租公、包租婆的民眾不在少數，房東該如何預防糾紛？面對租金亂漲、不准報稅、不准換鎖、擅闖房間等惡房東招數，房客又該如何破解？包租公律師蔡志雄在《好房網影響力講座》獨家解析租賃雙方權益。
蔡志雄建議租賃雙方一定要完成契約公證，不但能保障權益，未來也不容易發生糾紛。（好房網News記者陳韋帆攝）
蔡志雄解釋，依法規定，城市租金不能超過土地及建築物申報總價年息10％，房租超過規定，直轄市或縣市政府得依標準強制減定之，因此房租並非無限上綱。建議房客可趁續租時議價，例如續約一年減少半個月租金，房東為避免閒置空窗期，重新找房客會短少租收，大多願意配合。 還記得日前佔據媒體版面的新北市新莊惡房東張淑晶嗎？蔡志雄強調，以該案例來看，房客租屋時，找親朋好友當「聯絡人」可以，但「連帶保證人」絕不能亂簽名，否則當發生糾紛會遭受牽連，須負連帶保證責任，不小心還會涉及偽造文書罪。而房東出租房屋後不可隨意進出，否則涉及侵入住居罪。 另外即使房東賣了房子，也不能隨意要求房客搬家，蔡志雄說明，依法出租人於租賃物交付後，由承租人佔有中，縱使將所有權讓與第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，不過，未經公證、期限逾五年、未定期限的不動產租約並不適用。 蔡志雄提醒，坊間有網站分別列出對房東、房客有利的租賃契約版本，房客也可至崔媽媽基金會網站下載租約範本相對有保障，反倒是內政部雖有官方版本提供民眾參考，但沒訂出應記載事項及不應記載事項，影響其法律效益。重點並非版本對誰較有利，而是詳讀內容，協調到雙方都可接受。
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