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投資房市,「估價」不可不知!

網路地產王/ 2015.07.31 00:00
文.洪寶山

近期陸股及希臘問題引發全球關注,希臘債務問題在經過公投危機後出現轉圜,七月十三日歐元區領袖高峰會後,歐洲理事會主席圖斯克向媒體表示,各國對希臘紓困案達成無異議之協議,消息一出股市跟著彈升。

台股除了受到希臘債務問題及中國股市下挫的影響,六月出口連續衰退達13.9%,是近六年來單月最大減幅,總計上半年出口衰退7.1%,今年GDP成長率恐將面臨下修。此時投資人若想逢跌進場,當心接到的是刀子而非黃金!

■ 「三新」要訣 掌握新時代投資法

想要危機入市,投資人必須具備新觀念、新平台以及對新投資理財商品的認識,才能掌握投資獲利機會,把錢賺進自己的口袋。在快速變動的時代中,投資人必須多學習、多觀察,如同馬雲所說:「成功人的兩會:開會、培訓會。普通人的兩會:約會、聚會。窮人的兩會:這也不會,那也不會。奮鬥人的兩會:必須會,一定得會」,由此可知不斷學習的重要性。

企業也是一樣,今天的新技術,可能明日就遭淘汰,公司若不能與時俱進,就會失去競爭力,股票也會失去價值。因此,投資人原先「長期持有」的投資觀念需要改變,要不斷更新理財投資訊息,隨時調整投資組合內容,才不會落得只享有一時的紙上富貴。

國內股票投資資訊十分發達,但房市狀況究竟如何?日前媒體報導,全台房市如同住進加護病房,戴德梁行嚴炳立總經理甚至以「死死昏昏去」來形容目前的房市。不過,前台北市副市長張金鶚也提出了他的看法,認為過去業者總在哄抬房價,套牢了還不肯降價,可以說是自作自受。當然,每個人都可以有不同看法,雖然目前房市交易確實冷清,但後勢發展也值得我們持續關注。

擁有一間自己的房子是多數人的夢想,以至於當一輩子屋奴也心甘情願,若能買到好房就如同美夢成真,反之則可能鬱悶一輩子。要如何才能買到讓自己滿意且價格合理的房子?此時若有一份由專業不動產估價師提供的評估報告做為參考,就能避免在不動產交易上產生重大的價差損失!

■ 不動產估價 房價變動有規範可循

台灣雖然在民國八十九年才實施「不動產估價師法」,但根據「遠見不動產估價師事務所」陳諶所長表示,「估價」其實在民國40年代就已存在,當時為了公平合理分配美援,對資金貸放進行有效管理及約制,而由半官方機構─中國生產力中心負責以商業資金貸放為主的估價業務。

民國六十五年,在國內第一家以不動產鑑定為主要業務的公司取得執照後,政府考量到不動產鑑定的專業性而決定對不動產估價業採取管制措施,使得徵信業因非專業不動產鑑定公司而不得進行不動產鑑定估價,但因沒有相關法令而引起當時徵信業者反彈;於是,又在民國六十八年左右鬆綁,許多鑑定公司就在此時紛紛設立,但是品質良莠不齊,造成超貸、冒貸、提供假報告等等亂象層出不窮,致使政府開始著手擬定相關法令,並於民國八十九年公布實施。此後,估價師需通過國家考試取得資格才能申請設立事務所,估價師就如同會計師及律師,是通過國家考試的專業人士。

陳所長說,不動產估價是世界趨勢,美國發生次級房貸風暴影響全球金融後,連財務報告準則都跟著修改,包括對資產重估價都有更明確的規範。反觀台灣,房價變動並無規範可循,在所有的經濟指標中,所得未增加、薪資未提高,物價也沒有離譜上漲,唯獨房價上漲超過一倍以上,民眾無法衡量房價的合理價位,政府對於房價控管也沒有具體措施。

■ 估價程序 依據不動產估價技術規則

其實,房價之所以上漲跟我們有土斯有財的民族性有關,國人把買房視為人生大事,使我國自有房屋持有率達到80%以上,相較之下,德國的房屋持有率不到我國的一半。就因為國人這樣的習性,才讓房市變得非常熱絡,進而有人想要透過房屋交易來獲利。雖然平均地權條例八十三條載明不可哄抬地價,投機最高可判有期徒刑三年,可是條文寫得很抽象,政府也從來不用。反觀德國不論出租或出售房屋,只要價格高出標準20%就可訴諸法律,執法非常嚴格。

陳所長建議大家可以試試上網挑個地段,輸入想要的條件查詢不動產交易實價,查到的房價高、低價位差距可達20%至30%。此時,買方當然會參考低價,賣方則會參考高價,雙方很難達成共識。估價師當然也會參考市場價格,但還需要針對每一宗不動產的特性進行分析、評分,以決定不動產的價值,而所有估價程序都需依據政府定出的不動產估價技術規則辦理。

■ 估價像買保險 花小錢買專業保障

陳所長進一步說明,估價至少有三個不同的立場,第一是站在生產者角度採成本估價法,是以房屋的建築成本來考量;第二是消費者角度,也就是市場取向;第三是投資者角度,其所關注的是標的的未來性。可見,所謂的合理價格,也會因為角色立場不同而產生不同的判斷標準。

聘請專業估價師需要額外開銷是目前國內不動產估價不普及的原因之一,但台北市中古屋動輒千萬元起跳,若以國人不動產交易習慣殺價一成來計算,一千萬的一成是一百萬,少殺價5%就損失五十萬,但專業估價只要花費二至三萬元。估價其實就跟買保險一樣,花個二至三萬元確保不會發生數十萬元的損失,國人實在應該建立不動產估價的觀念!

雖說早期也是有鑑定公司鑑定錯誤造成交易損失的情事發生,當時受損失的多為銀行方,而銀行會依法律途徑來處理。現在估價師需經過國家考試,除了原來的民事及刑事責任外,若在不動產估價上犯罪,估價師將被判刑六個月並吊銷執照。

不動產估價師的資格取得不易,陳所長認為應該不會有估價師願意以身試法。不過,估價師並非不會犯錯,在整個繁複的作業過程中確實可能產生失誤,若當事人因而發生損失,可以對估價師要求民刑法的賠償。

買賣房屋除了要估價外,即將於明年一月一日實施的房地合一稅,也是大家必須瞭解的重點(見附表)。

陳所長表示,房地合一稅實施的用意是在抑制投資客,預估會使市場較有規律,長期來看對房市應該是利大於弊,建商、仲介或代銷公司並不會因為房價不漲就經營不下去,對這些行業在本業上並沒有影響。而一般大眾只要遵守市場規則、不要惡意哄抬房價、合理賺取利潤,房地合一稅對自用住宅的買賣並不會有重大影響。

陳諶遠見不動產估價師事務所所長中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長中華民國土地估價學會第十三屆理事

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