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卡位東協金鑽、首選柬埔寨! 金邊地產達人葉斯博:窮國家的富城市,值得看好!

大成報/ 2015.07.22 00:00
【大成報記者羅蔚舟/台北報導】

「柬埔寨經濟越來越好,經濟規模就會越來越大,所需要的辦公室以及住宅量就會越來越多!這是我們可以考量投資柬埔寨金邊房地產的重大利基!但更重要的是,掌握對的時機趁早進場,才能有效創造投資者利多!」金邊地產達人、宏海國際地產經理葉斯博指出,東協經濟共同體(AEC)將在2015年底正式營運,經濟勢力正在崛起,不容小覷;而現在進駐柬埔寨房地產的最大優勢是「總價低」,大約新台幣200萬元就可以進場。

位於東南半島的柬埔寨,是少數美元直接流通的國家之一,除了臺灣人所熟知的觀光勝地吳哥窟,首都金邊為其政治經濟中心,西哈努克港(Sihanoukville)更曾入選世界十大海灘,更是柬埔寨三大觀光勝地。而柬埔寨既為文明古國,近代也曾被法國殖民90年,累積了橫跨東、西方的豐厚文化底蘊。 

葉斯博指出,「東協經濟共同體(AEC)」將在2015年底正式營運,東協一體化被國際媒體譽為「遊戲規則的改變者」(game changer),其中泰國、緬甸、越南、柬埔寨和寮國被稱為「北東協」,更讓天下雜誌於2014年9月以「全世界最不能忽視的新經濟走廊」專文報導,其經濟勢力正在崛起,不容小覷。

早年柬埔寨受到內戰的長期影響,法國殖民後又曾被柬埔寨的共產黨統治過,其中政治動盪、社會不安,此間經濟退後至少二十年。但柬埔寨現在已是民主國家,近年更為了吸引外資挹注,在治安上更是雷厲風行的改善,經濟成長呈現跳躍性的快速發展。

「臺灣對柬埔寨的誤解太多、瞭解太少!目前柬埔寨的經濟發展以輕工業為主,例如鞋業、紡織、成衣等,預計2018年將開採石油發展重工業;觀光業的部分,廣為熟知的吳哥窟在去年有兩、三百萬的觀光人次,西哈努克港亦有一、兩百萬人次,多以歐美人士居多,柬埔寨甚至是中南半島上唯一開放博奕產業的國家!」葉斯博觀察指出。

葉斯博表示,柬埔寨於2010年開放外資以來,是東協中對投資管制最少的國家,亦是東南亞經濟政策最開放的國家之一,沒有外匯限制,經濟成長率在過去三年以來皆超過7%。以房地產來說,柬埔寨2010年通過法案,允許外國人憑護照即可買二樓以上集合住宅,並擁有永久權住宅的法律保障。

「柬埔寨是個貧窮的國家,但金邊是富有的城市,蘊含豐富的消費力跟勞動力。」葉斯博並指出:「柬埔寨房地市場,2012年至2014年的年平均報酬率約20%,投資人多著眼於租金收入,一間套房一個月租金可高達一千美金左右,保守估計約有8-10%的租金報酬率。」長期在臺灣房地產深耕的葉斯博,自2014年6月開始接觸海外房地產,因臺灣在政府打房與奢侈稅環境下,憑著自身對房地產投資的敏感度,毅然決然將重心移向海外市場。

葉斯博進一步指出:「臺灣人對柬埔寨的印象多數停留在吳哥窟觀光,但自從東協經濟共同體(AEC)將於2015年底正式營運,投資人的目光開始投向柬埔寨的房地產,尤其今年初開始受到加倍關注。去年下半年提早進場的投資者也有感於房價的成長,陸續挹注資金投資。而且柬埔寨與中國的關係十分友好,加上十分重視語言能力,甚至柬埔寨的小學開始教華文,除此之外,臺灣更有6家銀行進入柬埔寨開設據點。」

葉斯博以實地觀察、評估柬埔寨房產投資環境的自身經驗指出:「目前臺灣各行各業都在搶進柬埔寨!舉例來說,直銷業代表的是一種消費能力,除了『賀寶芙』已經進入柬埔寨深耕,『如新』最近也決定揮軍前進;就連講求穩定性且較為保守的金融業也早已進入柬埔寨。」據現有資料指出國泰銀行在金邊至少有十六個據點、玉山九間分行;官股色彩很重的合作金庫、兆豐商銀以及第一銀行等,也都早已進駐柬埔寨。而屬於投資回報期較長的保險業──國泰人壽亦已獲准進入柬埔寨。此外,具有產業鏈特性的「台肥」也準備投資柬埔寨。這些有代表性的產業選擇進入柬埔寨,顯示各方看好金邊經濟發展,連帶讓房地產醞釀驚人的飆漲潛力。

今日的柬埔寨揮別戰亂,在首都金邊不僅擁有21世紀的便利,與臺灣70年代經濟起飛的熱情。葉斯博舉例說明:「你幾乎難以相信,一間小雜貨店的月營業額可以高達一百多萬台幣!電信業也將在2015年底全面啟用全4G網路。金邊在商業活動熱絡的情況下,銀行的放款利率高達8-12%,乍看之下很驚人,但深入了解會發現,這是由於資金需求遠大於供給,才會致使放款利率居高不下。這背後的訊息是──從事任何生意的利潤都很好,就算資金成本高達8-12%,大家還是願意去銀行借款做生意!甚至美金定存一年期的利率都在4%以上,遠高於臺灣。」

長期觀察房地產市場的葉斯博建議:「人一生的資產配置上,不能忽略投資房產業,而房地產的投資時機點非常重要。馬來西亞、曼谷等地的房地產也很不錯,但房價漲幅已經到一個暫時滿足點,但柬埔寨才正要起漲。東協一體之後,比價性的買盤將會湧入柬埔寨!」從具體的面向分析,葉斯博表示,現在進駐柬埔寨房地產的最大優勢是「總價低」,大約新台幣200萬就可以進場。

「台幣一千萬元,在台北是蛋黃區買不到一間套房,但在金邊可買到三間套房,出售享受房價漲幅或長期收租都能很靈活運用!且柬埔寨不課資本利得稅,稅賦相對輕鬆,房價基期低、未來漲幅大,投資報酬率相對高,實在很值得投資。」

但是,投資不能亂槍打鳥,個人成交量已達數十戶,且自己本身就投資了金邊三間房子在的葉斯博提醒,對金邊投資感興趣的人務必注意以下重點:1.多談、多聽、多瞭解;找一個願意分享、值得信賴的業務或仲介代表,以便協助自己進行地段、價位的分析,找尋好的投資標的,並且視需求做劃短、中、長期的投資規劃,而不是有一套、賣一套。2.勤作功課、親赴現場;目前柬埔寨地產是剛受矚目的新興市場,除了聽簡報、看照片,正規的柬埔寨地產營銷團隊都會規劃短期參訪團,不妨當作假期出遊,藉親自走訪瞭解購買標地是否已拿到建照與開工證,以保障自己權益。

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(圖由葉斯博提供/金邊地產達人、宏海國際地產經理葉斯博:「柬埔寨經濟越來越好,經濟規模就會越來越大,所需要的辦公室以及住宅量就會越來越多!這是我們可以考量投資柬埔寨金邊房地產的重大利基!但更重要的是,掌握對的時機趁早進場,才能有效創造投資者利多!」)

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