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東盟異軍突起 菲國躍身亞洲之虎

yam蕃薯藤新聞/20世紀不動產提供 2015.07.09 00:00
國內投資景氣不佳,長期處於超額儲蓄狀態。據行政院主計處預測,今年超額儲蓄將達2.72兆新台幣,創下歷史新高,且超額儲蓄率將高達15.52%(註1),為近28年新高。現國內閒資,多無法導入本土投資,導致游資仍充沛卻無處可去,房地產投資仍被視為資產配置中不可或缺的一環,因政策等多方因素影響,現投資者紛紛將游資擲入投報率相對高的海外市場。 東協熱潮發酵 亞洲之虎菲律賓受矚 現海外投資正掀起一股「東協熱潮」,東南亞做為為華人重要之地,也是中國強化全球經濟戰略的首要地區,受大陸一帶一路及亞投行等利多議題影響,重大建設迅速注入,且繼歐盟之後最大的單一經濟體-「東協經濟共同體」即將誕生,區域海陸空交通命脈打通,人口流動比例大幅提升。而房地產發展的關鍵因素仰賴人口結構,當人口的不斷流入,其常住人口與住房成交量勢必提升,東南亞經濟表現與發展將更如虎添翼。 菲律賓做為亞洲經濟之虎,自2010年艾奎諾就任總統後,政治全面改革,經濟逐步改善、外資投資大量注入,2014年經濟成長率高達6.1%,且人口紅利極高,平均人口年齡僅23歲,更擁有超過3,000萬的中產階級人數,被專家譽為還有35年蓬勃發展光景之國家。 且菲律賓目前總人口數已破一億大關,每年約有1,100萬的海外勞工將從世界各地打拼所得資產帶回菲國,金額高達250億美元,造就菲律賓當地經濟蓬勃發展,薪資收入高於平均中產階級水平的人數也逐年增加。 這使當地房產市場的消費族群不僅有外來的長駐者及投資者,同時內需買盤強力支撐,國內買家占消費者總比的五成,根據全球房地產指南(Global Property Guide )指出,2014年第一季菲律賓房地產的漲幅度驚人,排名世界第五。 新區套房增值高 新興中產階級成購屋主力 21世紀不動產副總經理曹若琪表示,到菲律賓投資,國人熱愛的投資區域,建議仍首選政經局勢相對穩定的首都馬尼拉,但需特別注意,馬尼拉新城區與舊城區的整體差異非常大,國人置產多選擇當地規劃完善及治安良好的新城區,例如金融區Makati及當地的信義計畫區BGC (Bonifaciao Global City)。 且菲律賓年輕人英語能力強,新生一代更將英語視為第一語言,導致眾多歐美外商將BPO(Bussiness Process Outsourcing 商務流程外包)注入菲律賓,於當地設立call center(電話客服中心),地點多位於馬尼拉新興城區。在當地約有100萬名從業人員,此族群的薪資約為菲律賓人平均收入的3~4倍,成為當地高薪的新興中產階級。 因菲律賓人口眾多,當地交通易堵塞,日前當地已建構綠、藍、黃捷運三線,但此族群為求上班交通便利,多喜好承租鄰近上班地點並租金在經濟實力許可範圍內的中小坪數高檔套房,故在call center及捷運站點旁的出租套房增值性最高,成為當地熱門產品,將來轉手也更容易。 以Makati為例,做為早期的商務金融中心,區域涵括眾多call center,其住屋需求量大,據統計,在2014年第一季,3房公寓的平均價格就上漲了13.4%,目前市價每坪約26萬元新台幣,租金行情為每坪1,900元上下,投報率可達8.8%;而BGC ( Bonifaciao Global City ) 則是馬尼拉最好的住宅區,也是當地的信義計畫區,市價則約為每坪39萬元新台幣,租金行情為每坪2,200元上下,投報率大約6.5%,整體表現相當亮眼。 21世紀不動產看好菲律賓發展前景,即將與菲律賓當地最具權威性的第一大建商Ayala合作,共同推出精華地段的優質建案,給國內消費者更多海外置產的選擇。 菲國置產停看聽 外資購屋總占比不超過四成 曹若琪指出,外國人憑護照就可在菲律賓購買房產,且房產皆為永久產權、建物面積不計公設比,但仍須特別提醒,外國人不能購買土地,且當地政府為避免菲律賓房市之泡沫化,外國人在菲律賓公寓大樓及公寓的購買率不能超過四成,以100戶的公寓大樓為例,外國人只能購買其中的40戶。 且在交易時,若房屋總價達225萬新台幣(約320萬比索)以上,將依評定課予12%稅額,而在持有時,有另計租金收入所得稅,每年租金收入所得若在100萬新台幣以下,將課予3%稅額,但若高於100萬元新台幣以上,稅額則為12%,這些都是不可忽視的購屋眉角,曹若琪提醒,入手前先做足功課,且認準國際品牌協助,才能輕輕鬆鬆當遠洋包租公、包租婆。 (註1:超額儲蓄率即是「國民儲蓄毛額」-「國內投資毛額」/「國民所得毛額(GNI)」)

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