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父母送房 有負擔的贈與划算嗎?

網路地產王/ 2015.06.15 00:00
文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:台北蔣先生問:父母常以買房方式來贈與子女,幫助子女成家立業之外,也能達到節稅功能,「附有負擔之贈與」即是常見案例,亦即約定房貸由兒子承接,請問贈與稅要如何計算?

A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明:在解析之前,應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定,「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定,「贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。

贈與稅的計算公式為:(贈與總額-扣除額-免稅額)×稅率10%=應納贈與稅

就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下:

■ 【情況1】一般情況贈與試算◆不動產市價1,500萬元◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元

■ 【情況2】附負擔不動產贈與試算說明:父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產,再將此不動產及房貸一起贈與子女,以後這間房子的房貸由子女繳納。◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元 ◆房貸500萬元

由【情況1】及【情況2】兩範例可知,善用「贈與附有負擔」後,可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。

但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過,並即將於明年1月1日開始實施,因此,日後售屋時,則要小心「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。

因為多年後,若子女要出售此受贈之不動產時,計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本,即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本,而非依當時房屋部分的市價,亦即減項─房屋取得成本降低,導致出售不動產之財產交易所得變高。

舉例來說:若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元),日後出售該不動產,計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬元。若房屋部份的售價為750萬元,即會產生財產交易所得300萬元,必須課徵5~45%的所得稅。

實質結果:雖然房屋的贈與稅課稅基礎低估了300萬元價值,節省了贈與稅(稅率10%),但日後財產交易所得稅(稅率5~45%)增加。最終出售後究竟有利或不利,尚不一定。

此外,還得注意以下3大事項:

一、受贈人必須有還款及支付貸款利息的資力:若A無工作、工作所得偏低或國稅局查調其歷年所得都不高,突然受贈一筆附有負擔之不動產,若國稅局認為A無償還能力,會調整此筆贈與稅申報,剔除原先贈與人申報之附有負擔扣除額,故申報扣除附有負擔扣除額,實務上需提出受贈人所得證明等文件。

二、贈與行為發生後再借貸的款項,無法以附有負擔方式扣除:主張「附有負擔贈與」,受贈人負擔部分必須於贈與時即已「同時」存在。父母在申報贈與時若主張此不動產之房貸將由其子女(受贈者)承擔,但國稅局發現此筆向銀行的貸款是在贈與日後才進行申請,則國稅局會調整此筆贈與稅申報,剔除原贈與人申報之附有負擔扣除額並對贈與人補稅。

三、資金有無回流跡象(即附有負擔之債務日後並非係真實由受贈人償還):若父親(贈與人)贈與不動產予子女時,主張贈與標的有設定抵押權予丁君,該贈與附有負擔,應予以扣除。倘若國稅局發現丁君並不知該債務轉由他人負擔;其次,雖然子女有將部分債務金額轉與父親,但父親並無法證明此筆金額的確有償還丁君時,國稅局就會將父親原先主張的附有負擔扣除額剔除,並補發新稅單予其父,補徵因先前扣除附有負擔部分而少徵之贈與稅。

■ 「審閱期」攸關權益,買屋前宜堅持

Q:新北市莊小姐問:何謂審閱期?簽訂預售契約前應注意哪些事項?

A:莊孟翰答:依消費者保護法規定,企業經營者與消費者訂定定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。

建設公司簽定之不動產買賣契約,屬於定型化契約的一種,對於應否預留契約審閱期間,依消費者保護法的規定為:

按消費者保護法施行細則第11條規定:企業經營者與消費者訂定定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

此外,依內政部103年4月所公布之「預售屋買賣契約書範本」,以及101年10月所公布之「成屋買賣契約書範本」規定,不論是預售屋或成屋,契約審閱期間均為「至少五日」。

因此,簽訂契約前應預留審閱期,並確實了解契約條文內容細節,如有疑問,不妨先請教律師、代書或房地產專家後,再行簽約。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第772期www.moneyweekly.com.tw,尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】※理財周刊772期更多精采文章:◎封面故事>Q3亮點 台股第三季操作策略◎發行人語>面對開放 做好準備◎理財我最大>礦工之子 家登邱銘乾創業傳奇◎房地產會客室>父母送房給子女 附有負擔的贈與還划算嗎?◎解碼房市>超級比一比!日、馬、柬及菲各國投報與稅金知多少?◎未上市股報導>全國首家有機認證植物工廠◎楊天迪量價領航>風電接單旺 30xx營運爆發◎吳金潮空大師>神奇一二三真神 日賺十倍真簡單◎李永年獅公開講>反市場心理◎基金風向球>第二季陸股基金搶市登場◎生活便利通>電子發票好處多 便民便商愛地球

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