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香港二手住宅看盡預售新案臉色 五月份趁推案空檔反攻助整體成交量上升一成

網路地產王/ 2015.06.12 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕受制於香港金管局限制購屋貸款成數影響,整體房地產市場觀望氣氛持續,交易件數仍未跳脫緩升格局,好在從四月中開始,多個大型新案開賣熱銷,買氣延續至五月份,加上五月中新案進入短暫推銷空巢期,部份買氣未停順勢轉入二手市場,共同讓五月份整體市場表現持穩向上。

根據香港土地註冊處最新資料顯示,今年五月份整體物業(包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位)買賣件數達6,839件,較四月份增加9.9%,已連升2個月,若與去年同期相比則增加0.8%,其中,住宅買賣有5,168件,較四月份上升13.6%,但與去年五月相較則下跌1.9%;而住宅銷售總銷金額共為402億港元(約1,608億元新台幣),較四月份上升15.2%,更較去年同期上升26.2%,自金管局於三月中限制購屋貸款之後,香港整體成交件數便維持在7,000件低水位以下,反映出目前買家仍等待新案推出以期獲得更優惠的價格、更高的貸款成數,並對房價居高不下的二手市場多持觀望態度,以致整體成交件數持續受壓。

■ 預售新案盡推優惠 開價貼近二手 成為政策辣招之下的贏家

從四月初至五月中,預售市場一股作氣,多個大型預售新案接連推出並獲得佳績,帶動五月份一手成交量接近1,800件,不僅為今年單月新高,同時來到10個月以來高位。

根據土地註冊處最新資料,今年五月份一手私人住宅共有1,779件成交,總銷金額達180.8億港元(約723.2億元新台幣),較4月份分別上升10.7%及7.6%,按總銷金額來看,以500萬港元至1,000萬港元(約2,000萬至4,000萬元新台幣)表現最為亮眼,共1,251件,約佔整體一手成交的七成;其次為1,000萬港元(約4,000萬元新台幣)以上產品,共有321件成交,約佔18%;而500萬港元(約2,000萬元新台幣)以下僅約238件成交,佔約13.4%,顯示五月份受惠股市表現,帶動中高總價住宅產品熱銷。其中,銷售數量最多的是新界區將軍澳日出康城3期「緻藍天」,共有821件成交,總銷金額達65.3億港元(約261.2億元新台幣),其次為九龍區油塘「Peninsula East」,共成交255件,總銷19.1億港元(約76.4億元新台幣),再來是九龍區土瓜灣「喜點」成交146件,排名第三位,總銷達6.4億港元(約25.6億元新台幣)。

香港政府從2010年以來,為了壓抑過熱的房市及一不留神便漲勢不斷的二手房價傷透了腦筋,除了從加重印花稅著手外,港政府更從積極釋出土地供應、鼓勵發展商推案,企圖「以新制舊」,也就是利用預售案供應量來制衡二手屋主開天價的心態,讓市場價格趨於平穩,但是,在辣招之下,為何香港預售新案幾乎每推必大賣,並在極短時間內便Clean呢?

在高租金的壓力之下,香港的購屋需求一直是只增不減,再加上投資需求,市場上待售的二手物件也只是供不應求,然而,高昂的印花稅(買家印花稅、雙倍印花稅)增加了購屋成本,墊高購屋門檻,再加上今年三月港政府又祭出購買總價700萬港元(約2,800萬元新台幣)以下住宅貸款成數只有六成的殺手鐧,讓買賣彈性一向較低的二手市場交易立即凍結。

反觀預售新成屋市場,此時反而趁機炒得火熱,主要因為發展商目前銷售心態大多是「快速出貨」、資金「落袋為安」,在開價上十分貼近二手屋價格,再加上提供買家現金付款折扣、印花稅回贈、現金回贈、高成數貸款安排,折扣下來,平均單價甚至低於同區指標二手社區的價格,而香港人一向喜歡住新樓,因此,發展商一有新案推出,只要價格漂亮,就算是9坪以下的迷你小套房、就算位於工廠區旁或是新開發生活機能待改善的區域,港人仍是漏夜排隊等抽籤,而部份新案推出時甚至會直接鎖定之前未能抽到籤的準買家優先選購,使得市場焦點幾乎落在預售新成屋市場,除非期內暫無新案推出,未能搶到的買家才會選擇購買二手屋,造成目前二手市場只能看一手市場臉色的窘境。

■ 新案推案稍歇 新樓向隅客回流二手 二手成交三個月內首回升

五月份中國及歐洲主要國家寬鬆貨幣政策持續,利好中港股市發展,持續推高房地產投資氣氛,加上五月份大型新案「緻藍天」熱銷過後,不少向隅客回流二手市場,加快區內二手成交步伐;此外,新界區馬鞍山一幅土地由中資發展商以高價投得,加強了買家對房市後市發展的信心,也進一步釋放因辣招抑壓已久的購買力流入二手市場,讓五月份二手成交在連跌三個月後首次回升。

二手私人住宅方面,2015年5月份共有3,103件成交,總銷金額達208.1億港元(約832.4億元新台幣),較四月份別別上升15.1%及19.7%,雖然成交從谷底攀升或有增長,但港政府緊縮貸款後二手成交始終徘徊於3,000件成交水平,加上一手新案陸續推售分散二手的購買力,以致二手市場走勢持續偏軟。

以分區來看,在預售新案向隅客推波助瀾下,新界區的二手買賣步伐明顯加快,成交件數較四月份大升24%至1,871件,其中將軍澳區二手表現最為突出,買賣件數及總銷金額分別為235件及13.04億港元(約52.16億元新台幣),較四月份飊升65%及61%,顯示區內大型新案「緻藍天」推案為同區炒熱氣氛,購屋向隅客順勢往二手市場尋寶,促進二手成交大增;然而,受新推案影響最大的則是一個月內推案量便高達2,000個單位的九龍區,產品從首購小套房到換屋三、四房產品一應俱全,讓九龍區內的二手社區成交受到影響,指標社區如黃埔花園、麗港城、淘大花園等社區成交量均有二成至二成五的下滑程度。

五月份之所以二手成交仍有上升的空間,主要是因為五月中大型指標新案銷售告一段落,其他新案正在準備階段時出現了空窗期,在「此消彼長」之下,促成了市場購買力短暫集中於二手屋的情景。事實上,一二手「此消彼長」的競爭情況在今年三月份港政府推出新辣招之後,住宅成交量始終維持在5千件上下而看得特別明顯,三月份因前個月農曆新年推案減少,一二手的成交佔比為1比4.8,至四月份新辣招效應開始發酵、大型新案無畏辣招加速推案,一二手成交佔比則降為1比1.67,五月份則因推案稍有空檔使得二手成交佔比略升為1比1.74。

展望6月份,隨著五月中底預售新案推案暫告一段落,二手表現回穩,市場估計二手成交件數將自今年二月份後首次突破4,000件水平;此外,預售市場也不甘寂寞,隨著擁有超過1,600個單位的新界區將軍澳大型預售案「緻藍天」銷售作業已接近尾聲,但同區另一大型預售個案「峻瀅II」在稍事歇息後便緊接推出,再加上新界區元朗針對首購族推出的「尚築」開售在即,以及九龍何文田區豪宅「天鑄」正式加入開售行列,市場預估六月份預售新案成交雖會從高點滑落,但仍將維持在1,300件左右,再加上非住宅物業成交推動下,預計六月份整體物業成交量將可重回7,000件水平,逐漸從谷底攀升,走向「量增價平」格局。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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