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房地合一新制 對買賣哪一方有利?

草根影響力新視野/ 2015.06.05 00:00
【GRi草根影響力新視野╱記者林旻柔】

房地合一稅新制已於本週拍板;行政院所提的版本,將採寬威並濟的作法,一方面調高一、兩年內短期交易的房產稅率,對短期炒房者課重稅;另一方面則是保留自住優惠的門檻,以降低對自住戶的衝擊。依據財政院先前所提出的方案,建議個人稅率按持有期間分四級課徵,未滿一年出售者課45%、一年以上未滿二年課35%、二年以上未滿十年課20%、十年以上課15%。此外,在自用住宅部分,仍採售價4,000萬元以下完全免稅;施行日自2016年1月1日開始。

值得注意的是,最終版的房地合一稅,新增兩項排除條款:一、若為2年內非自願性買賣(如因調職、離職必須賣屋)者,免課徵45%的重稅,改採正常稅率20%;二、民眾若使用自己的土地與業者合建,即使在2年內完成並銷售該房屋,也不視為短期投機,一樣適用正常稅率20%。此外,繼承或受遺贈取得房屋者,也將被繼承人或遺贈人持有期間合併計入持有期間。並且,最終版也明訂,房地合一所課徵稅款,在扣除中央統籌分配款後,將用於住宅政策及長期照顧服務支出。

房地合一稅制上路後,根據財政部估算,第1年預計稅收42億元;值得一提的是,財政部長張盛和表示,長照保險法最快107年上路,屆時房地合一稅收預估1年為120億元,菸捐若每包調漲20元,則1年可增加268億元,兩者合計稅收為388億元,差不多可因應長照保險的需求;而未來房地合一稅收將逐漸增加,可望成為長照的穩定財源,可說是房地合一稅制另一個別具意義的重點。

延宕多時、一改再改的房地合一新制,因為各界不同的聲浪此起彼落,加上專家學者與政院往往不同調,意見紛擾之下,遲遲無法定案。目前房地合一稅制已底定,然而,仍有各方不同的意見,有專家學者認為日出條款的設置無非是為投資客解套;另一方面,房地產業者則樂觀表示,如此可望讓房地量能增溫。台北市商業會理事長王應傑日前曾表示,房地合一課稅不溯及既往,原本受奢侈稅2年閉鎖期限制的資金,也可望因新制而解套。他甚至建議,之前受困於奢侈稅的投資客,應把握在明年新法上路前,盡快脫手,以讓資金入袋為安。

在政府諸多房地稅新制的改革下,房市交易確實進入了新一波的冷凍期。不過,目前市場中交易量大幅萎縮,價格卻只呈現微幅下跌,仍未見之前許多民眾所期望的大跌情勢。近期有許多專家建議,有意買房的民眾,可趁此看屋購屋。若新制法條內容不變,且明年1月正式上路,預估將有一波投資客的脫手潮,非自住的委售量可望提升,在供過於求的情況下,買方議價空間可望加大;因此,有部份專家建議有自住及換屋需求的民眾,可把握當前的時機。

值得注意的是,目前房價雖未如預期的大跌,房市卻已出現「轉手潮」。自去年開始,房市交易量明顯下挫,加上房地合一政策一直懸而未決,市場幾乎進入冷凍期。許多建案代銷公司不敢接,建商只好自己賣,出現新一波的轉手潮;根據房仲業者的最新市調資料顯示,近期經過轉手的指標型建案,就多達15個,其中,台北市有3個,新北市有6個,基隆市及桃園市則各有3個;而這些案例中,更不乏國內知名的建商。此外,國內最大的代銷公司海悅,也傳出大量減少接案的消息,代銷業者個個風聲鶴唳,深怕接錯了案得不償失。

過去的房市,景氣好的時候,建商搶推案,代銷公司搶接案;現今情勢為反向,足見目前國內房市的冷清。只不過,目前買賣雙方仍持續在僵持的階段,買方觀望氣氛濃厚,賣方也不甘於降價過多,以致房市處於停滯的狀態。房地合一新制上路後,可望為台灣扭曲的房市現象帶來新氣象,或許無法對過去所有的投資客趕盡殺絕,但可預知的是,過去幾乎以賣方為主的市場,將轉而對買方更為有利。未來,建商將必須推出更強有力的產品、有好的地段、合理的房價,才能更有優勢;而買方方面,只要不操之過急,多看多比較,將更有機會買到滿意的房子。

關鍵字:房地合一、行政院、立法、財政部、轉手潮

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