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日本不動產價格持續攀升 仍受投資人青睞

中央社/ 2015.06.04 00:00
(中央社訊息服務20150604 16:40:56)在現任日本首相安倍晉三提升日本經濟動能的3支箭政策裡,因為量化寬鬆帶來的日圓貶值效應,的確刺激外國人擴大投資日本股市和房市。不僅日經股價指數重登睽違15年的兩萬點大關,房市投資也不遑多讓,除了大量資金流入推升價格外,在需求的根本面上,為舉辦2016年東京奧運所引發的都市再開發議題,以及東京都內持續不斷的新交通建設的開工與開通等議題不斷發酵,東京都內如品川,虎之門和澀谷等若干地區對於住屋與商辦的需求強勁,致使市場價格居高不下。除東京外,大阪也被不少專業投資人所看好,依據城市土地學會和PwC共同舉辦的2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告,兩者在該報告裡被評為全亞太區不動產發展前景城市第1名和第3名。

投資日本房地產 需關注匯率走向及後續政策發展

為了保障投資,首重投資物件的選擇。資誠聯合會計師事務所(PwC Taiwan)稅務法律服務副營運長吳偉臺表示,在311東北大地震後,物件的抗震能力一躍成為承租方最關切的重點之一,一場地震也足使租屋市場重新洗牌,符合日本新抗震基準的商辦物件更形搶手,成為租屋市場的寵兒,至於老舊物件因此反倒乏人問津。其次,由於東京房市價格已呈上升之勢,後續是否適宜持續搶進,日本政府後續政策發展方向,包含是否繼續寬鬆的貨幣政策,台幣兌日圓的近期走勢,以及安倍政權日後是否端出更多擴大吸引外資與外國人士等政策因素,都值得有意投身日本不動產市場的投資人與專業人士持續關注。

日本太陽能發電廠已成臺灣企業投資標的之一

吳偉臺特別指出,目前台灣各行各業也趕上這波投資日本不動產的風潮,除了台灣壽險業因應主管機關放寬海外投資限制而把焦點鎖定在東京都內大型商辦以外,不少台灣科技業、建設公司、飯店以及高資產人士也陸續買進日本不動產,投資標的種類除了出租小套房、退休住宅到比較大規模的商辦、旅館外,參與建造太陽能發電廠也是部分台灣太陽能電池製造公司與私募基金的赴外投資選項之一。日本再生能源法律(2012年起生效)下的固定電價收購制度,使投資人在電力公司保證以固定價格收購電廠全數發電的20年內,可以得到可預期的穩定獲利,因此頗受投資人青睞。

日本稅負重

個人或企業投資需妥善規劃

資誠(PwC Taiwan)金融稅務服務組林碩彥協理補充,由於日本稅賦頗重,因此在考慮投資保酬率時,應注意不同投資架構所帶來的不同賦稅影響。以個人身份持有日本不動產的方式為例,該方式固然有架構簡單,持有關係清楚的優點,但針對個人取得日本不動產租賃收入或買賣不動產所獲得之資本所得,必須申報繳納高額的日本所得稅(累進稅率最高為45%)外,還需注意個人持有不動產時,若亡故或有贈與他人之事實發生時,必須課徵邊際稅率最高55%的繼承稅/贈與稅。又以在日本當地成立子公司(如株式會社/KK)來持有不動產的案例來說,首先針對租金以及買賣的獲利,必須繳納約35%的法人稅賦,而該子公司向海外母公司匯出股利時,如果母公司所在國並非與日本簽定租稅協定的國家(如台灣),還要被就源扣繳約20%的稅款。因此對日本以外的外國投資人而言,日本高昂的稅負可能吃掉相當比重的獲利。林協理表示,在日本不動產投資上,可以考慮透過與日本當地SPV組成匿名組合(TK-GK),或者依據日本資產流動化法設置特殊目的公司(TMK)來投資,在規劃與執行得宜的前提下,可把投資日本不動產的實質稅率降低至20%-24%左右。

海外投資規定多

應善用專業顧問

曾長期派駐於PwC東京並實際參與數項投資案規劃與執行的普華商務法律事務所周泰維律師表示,匿名組合(TK-GK)和特殊目的公司(TMK)都是透過"Pass Through"的方式,節省日本當地法人稅。匿名組合的基本成員是位在日本的法人與海外投資人,海外投資人必須透過與該日本法人締結匿名組合契約,將財產交付予該法人管理,海外投資人僅需依據匿名組合契約分配盈餘扣繳。因此對於參與匿名組合的海外投資人而言,雖然有賦稅上的優點,但必須付出不得直接參與經營的代價。而且海外投資人如果是一間台灣公司,是否會被公司法第13條限制而不能當匿名組合的股東,還有疑義。至特殊目的公司(TMK)的基本架構係由海外投資人和日本投資人出資約各半所設立的日本公司,其本質係依據日本不動產證券化產生的導管工具。因此特殊目的公司必須配合該法令之要求,並至少部分資金需透過在日本發行公司債券等金融商品來籌得,並必須向日本主管機關申報不動產流動化計劃。此外,特殊目的公司規劃成效亦取決於日本與外國租稅協定中可否適用股利優惠扣繳稅率而定。簡單來說,特殊目的公司架構可能獲得比匿名組合架構更好的節稅效果,但其規劃成本較高且有適用限制,仍建議針對各投資案的規模與案情,與專業人士共同決定最適投資架構。

吳偉臺說明,在未來日本不動產價格走高、匯率變動以及日本的高稅率等因素影響下,可能導致投資報酬率不確定,因此透過適當的安排來確保獲利,更顯重要。因此建議計畫前往日本投資不動產或太陽能發電廠的投資人,審慎規劃架構以確保該架構能同時為日本與台灣法規所接受並能將投資收益極大化。

訊息來源:資誠聯合會計師事務所

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