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公告地價上調 地上權住宅價格優勢減

網路地產王/ 2015.05.29 00:00
政府禁售500坪以上國有土地,改推地上權案,但因為連連往上調高公告地價的舉動,將增加地上權住戶的地租負擔,反而變成阻力。

文/顏瓊真

「買屋不買地」的地上權住宅案,較「有屋有地」的一般房子房價約打七折,因此,在高房價時代,吸引一些資金較不足的民眾購買;不過,在政府逐步調高公告地價及公告土地現值的情況下,地上權住宅的成本優勢正逐漸喪失中。

所謂的「地上權住宅」,是指只有「房屋使用權」,但沒有「土地所有權」(大樓產品為土地持分),這與中國人「有土斯有財」觀念大相逕庭,但包括中國大陸、香港及新加坡等亞洲國家的住房,大都是地上權住宅。

■ 三成民眾接受地上權住宅

因此,當台灣開放外人可買賣台灣的房地產時,已吸引香港人及陸客來台置產,其最大關鍵即在於台灣的房子是「有屋有地」,可永久持有房子及土地。

雖然國人喜歡買有土地產權的房子,但在台北市房價居高不下的情況下,「地上權」住宅案也將是另一選項;在永慶房產集團「民眾買房意願」調查中,曾就「現在國有土地地上權標售盛行,請問您願意以較便宜房價購買地上權住宅嗎?」做問卷,結果有高達45.7%的民眾「不願意」,卻有超過32%的民眾表示「願意」。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這三成以上的民眾願意買地上權的房子,有大部分是投資客,對他們來說,雖然地上權住宅只有「房屋所有權」,沒有「土地產權」,且房子年限愈久,居民的權利會逐年遞減,但因大陸地區及新加坡也都是實施地上權國家,房市好時,房價照漲,且好地段的房子頗具增值空間。

台灣發展地上權住宅案大約二十年左右的歷史,光是「地上權」住宅的產品也各有不同,發展迄今,有所謂的「地上使用權」不動產,及「地上租賃權」不動產。

■ 地上權分割移轉關乎貸款

中信房屋副總經理劉天仁表示,「地上使用權」不動產是指有買屋不買地,僅享有房屋使用權,沒有土地所有權,其中,又可區分為「可分割移轉(分戶)」及「不可分割移轉(不能分戶)」兩種;而「地上租賃權」不動產則是不買屋也不買地,僅享有使用一定期間的房屋及土地使用權,如「京站」。

中華民國估價師公會全聯會名譽理事長卓輝華就地上權的發展歷史談到,政府於1996年開始推動地上權住宅案,大都是設定五十年的「地上權」住宅,可「分戶貸款」,但出現回收困難問題。舉例來說,假設建商蓋的地上權住宅有二百戶,未來等五十年租約到期,政府要收回整棟大樓時,就要面臨二百戶住宅的收回動作。

因此,從2000年開始,又改成只有「使用權」(不能分戶)的地上權案,等五十年租約到期後,政府只要面對建商一個人即可。但如此一來,住戶所拿到的僅是「使用權」,沒有實質產權可供銀行做設定抵押,不符合銀行法的不動產放款規定,很難在銀行貸款。

及至2004年,日勝生與台北市捷運局共同進行「交九用地BOT」(現在的京站轉運站)開發,除了交通轉運站及京站購物中心外,另一棟住宅建築即是「地上租賃權」(不能分戶貸款)的產品。

■ 市價七折獲青睞

卓輝華指出,地上權住宅的土地,大都來自於政府或公家單位,建商初期只要付一筆「權利金」(較購地費用低很多),取得成本較低,故其對外銷售時,才能以較市價為低,約為「七折」的價格銷售。

因為依市價打七折的價格優勢,讓台北市信義計畫區的松勇路,也出現「地上權豪宅」產品「台北花園」,有人寧願花每坪百萬元的代價,也可以接受這種地上權豪宅,住到信義計畫區內。

不過,有屋有地的房子,向銀行貸款約可貸到七、八成(因政府打房,目前約只六、七成,看申請者的條件好壞),房貸利率約2%上下;地上權住宅卻貸款不易,因為這種房子屬於「債權」,不是「物權」,不能成為擔保品,銀行承貸意願不高。

以「京站」為例,2008年預售時能熱銷,一方面是房市處於多頭,再者,開發商日勝生是以整棟建築物做質押,以產權信託給銀行,再由銀行分戶貸款給「京站」承購戶,貸款利率約3%,比一般房子高。

■ 國產署為地上權貸款解套

貸款問題阻止了地上權住宅的發展性,但政府針對五百坪以上國有土地又採禁止銷售,因此,發展地上權住宅成為政策主流。為了解決地上權住宅貸款不易的問題,財政部國有財產署於2013年九月三十日修正發布「國有非公用土地設定地上權作業要點」,放寬國有地地上權及地上物得一部分讓與(分割移轉),但原得標人或地上權全部受讓人須負責轉讓後的相關履約管理事項,並繳納履約保證金。

國產署表示,開放地上權分割移轉後,將有助於民眾向銀行抵押貸款,取得較高成數貸款額度以及較低的利率,同時也能促進地上權住宅的流通性,進而提高買氣;此外,設定地上權分割移轉,住宅或商辦開發案均可適用。

政府積極推動地上權住宅案,也使得建商投標意願提高,地上權住宅案如雨後春筍般出現,2014年在台北市就有「昇陽寓見」、「吉美璞立」、「華固新天地」,高雄則有地上權豪宅產品的「美邦ONE MORE」,不過,因這些案件都是在2014年十月前得標的案子,還不能適用「分割移轉」。

「分割移轉」的重要性在哪?住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,2010年民法修正案將「區分地上權」納入之後,地上權就有了分割的法源,不過,之前國有地上權標售為了避免日後「無法回收」的困擾,因此規定地上權無法分割,也讓買氣受到影響。(文未完)

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