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高風險高獲利 林迪重暢談法拍屋眉角

網路地產王/ 2015.05.13 00:00
文/洪寶山

在政府頻頻打房的政策影響下,台灣房市熱度明顯降溫,連同法拍屋市場都不若以往的盛況。

過去,許多人聽到法拍屋就會聯想到負面印象,不過,專家透露,法拍屋並非一定是不好的物件,許多是因為屋主資金周轉不靈,造成房屋被法拍的情形,其實當中有些物件具備不錯的條件,吸引特定人士收購。

104法拍網副總經理林迪重表示,許多民眾不敢碰法拍屋,主要是因為風險較高,但在風險背後,其實,也同時有取得高報酬的機會,只要能熟悉法拍市場的潛規則,就有機會創造可觀的獲利空間。節目特別邀請到林迪重,分享投資法拍屋的「眉角」,教大家如何避免買貴成為冤大頭。

■ 買賣法拍屋 高風險高報酬

一般來說,法拍屋市場參與的人數,較普通房市來得更少,主要原因在於,法拍屋從競標、得標到後續處理等程序,都相對複雜,對於沒時間或怕麻煩的人,往往興致缺缺。

觀察目前的市場狀況,林迪重說,自從政府祭出打房措施,房市熱度明顯降溫,法拍屋市場也面臨相同問題,去年和今年的案件大幅萎縮。

儘管如此,市場還是有特定人士喜歡參與法拍屋投資,其迷人的地方在於,可用低於市價的價格買進後再脫手,賺取中間的價差。「尤其,別人不想標、不能標、不敢標的案件,獲利往往相當大。」林迪重說。大家不敢標的案件,最主要是不點交或持分的法拍屋,因為常常會有產權問題,容易造成後續貸款上的困難。

林迪重透露,不點交的案件風險較高,但背後也可望帶來不錯的報酬。舉例來說,假設某間法拍屋的行情為一千萬元,但是因為不點交,後續的貸款、法律問題需要花許多時間來處理,因此不太有人願意投標。

而每次法拍都是以市價的八折價格來標售,如果得標者在第二拍順利得標,可能只需花費六百萬元,假設後續的搬遷費或律師費花費為兩百萬元,取得成本仍僅需約八百萬元,為市價的八折,中間還是有大約兩百萬元的獲利空間。

■ 法拍屋一般風水都不好?

談到對法拍屋的印象,很多人認為,可能是那種陰暗、空氣不流通、風水不佳等,情況不太好的房子,才會變成法拍屋。林迪重表示,這些是大家對法拍屋的刻板印象,很多人聽到法拍屋,第一個想法就是打退堂鼓,不願意接觸,也因為如此,法拍屋市場多半是由投資客或代辦公司參與為主。

其實,市場上的法拍屋,許多都是因為屋主擴大信用、理財失當,造成屋子必須被法拍,是屬於正常的市場運作,而並非風水不好等問題造成。

熟悉法拍屋的投資客,往往可用低於市價二到三成的價格標下法拍屋,將房子重新整理過後,再到市場中出售。因此,民眾透過房仲購屋時,也可能買到整理後的法拍屋,不少投資客利用這種方式賺取利潤。

林迪重透露,之前曾經手過一個案例,是一個位於高雄、市價約三千萬元的三層樓物件,當時一樓是7-ELEVEN,一個月租金約十二萬五千元,二樓和三樓月租金則皆為二萬五千元,等於一個月的租金收益將近十八萬元。

看到這,可能許多人會質疑,如此好的物件怎麼會淪為法拍屋呢?其實很多投資人在投資時,常常會投資許多標的,金額相當大,一旦遇到無法付出利息的狀況時,往往會將容易出脫的標的優先出手,換取現金後再做其他投資,說穿了,就是一場金錢遊戲。

而高雄這個物件,最後是由一位嘉義的大地主以三千萬元得標,當時得標者透露,如果將三千萬元放銀行定存,每個月的利息只有三萬多元;但是標下這三層樓的物件,一到三樓已經有現成的承租者,每月的租金收益超過十八萬元,屬於很有利的投資。

林迪重說,類似的情況相當多,有些屋主更因為物件出售的難度較高,便選擇讓法院法拍,其實不少債務人是擁有許多房產的有錢人。

此外,產權不清的房屋也容易變成法拍屋。假設今天A、B、C三人共同持有一間房子,其中C因為缺錢,而想要賣房子,但A、B不想,此時,就可以透過分割共有戶的方式來解決。

「就像是一杯咖啡,卻有三個人要共分,在很難分配的狀況下,不如將咖啡賣掉變現,獲利再由三人平分。」林迪重舉例。不過,遇到這種物件,要小心的是,分割共有戶變現後,A、B、C三人仍擁有優先購買權,後續需要妥善處理。

■ 法拍屋迷思 看出內外行

法拍屋對許多人來說相對陌生,因此,林迪重提醒,若想接觸法拍屋,應該先做好功課,避免鬧出笑話又買不到心中理想的物件。

想買法拍屋,第一步要先過濾物件,如物件位於何處、產權是否清楚,可利用案號查詢相關資訊。第二步是,評估案件的標價,首先需了解該物件目前的市價,以及鄰近物件的法拍價格,最後,可透過現場的投標狀況調整標價。

「評估標價時,常見到許多人有『拍次』的迷思,因為標價無上限,每次拍都是八折價,所以第一拍常常沒人願意標,第二拍也可能沒人標,有些人貪便宜就會想等第三拍、第四拍,想用更便宜的價格投標。但是,評估標價不能用拍次作為標準,而應該是以價位作為投標的判斷。正所謂『外行看拍次,內行看標價』。」林迪重說。

此外,法拍屋投標時,並非得標者就是贏家,還要以得標價格來論定,因此,建議投標前,應該先決定好要在第幾拍進場。

假設一個新手第一拍就參與投標,加價三十萬元標得物件,最後發現竟然沒人搶標,等於他是用比市價貴二成加上三十萬元的價格標得,並沒有賺到。

■ 做足功課 避免鬧笑話

基於此,林迪重透露一個訣竅,可以觀察該物件當天參與投標的人數,如果是有很多人搶標,價格可能就要按狀況提高;而假設當日投標者僅「小貓兩三隻」,就可以盡量用比較低的標價投標。

其實,市場上法拍屋的種類相當多,除了「法拍屋」之外,還有「金拍屋」、「銀拍屋」等,每個案件的法拍程序都不盡相同,有的是現場投標、有的是通訊投標;開標時間有的是上午、有的是下午。若沒有弄清楚投標流程,往往會事倍功半,建議想要參與法拍屋的民眾,可先親自到法院走一遭,先觀摩法拍流程,做好功課再進場。

而且,想要買法拍屋,可別傻傻拿現金到法院!林迪重回憶,曾經看過有人拿了一百萬現金到法院,當場被質問這些錢要幹嘛?那人回答道:「我要買房子啊!」結果是當場被請回。

原來要參與投標,一定要開支票,不能用現金買賣。但是開票也有很多眉角,若支票上明載「禁止背書轉讓」,等於法院無法領到錢,因此就算得標後,也會變成廢標。

對於想買法拍屋的民眾,林迪重說,除非自己很熟悉法拍市場,或有認識的人可以幫忙,不然建議可找代標公司處理。因為法拍市場的資訊相對不透明,一般人較難取得詳細的資訊,代標公司可調出過去的資料,幫忙評估案件的合理法拍價格,提高得標機率。

但他不諱言,市場上仍有不肖的代標公司,提醒民眾,參與法拍前,最好先設定出自己可接受的價格,避免成為待宰羔羊。

林迪重現任:104法拍網副總經理、104高欣仲介股份有限公司副總經理 經歷:巨東建設、104法拍網點交經理、104法拍網研習教室點交實務講師。從事法拍屋代標工作多年,點交物件超過1200件

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