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房屋自有率過低也推升房價!? 美房供不應求民眾苦

網路地產王/ 2015.04.28 00:00
網路地產王/綜合報導】據媒體《CNBC》報導,全美至3月底僅有200萬棟成屋待售,僅夠供應4.6個月,低於正常值的6個月。因為一屋難求,使得3月份中價位獨立屋成交數上升 8.7%,年增一倍,並達到18個月來新高。但近期買房的,首購族卻又僅占1/3,也低於正常值的40%。

此外,隨著自有房屋則已降至20年新低,預期將持續下探,致使租金持續上揚,據房地產公司 Zillow 的月度租金指數報告指出,租金與 1 年前相較之下,漲幅達 3.7% 。

據媒體《CNBC》報導指出,多年來,許多有意購屋的族群,由於缺乏意願或無法負擔等因素,僅得坐壁上觀;這樣的狀況使得租金水漲船高。已擁有房屋的族群雖然也希望搬遷至更好的住所,卻因擔憂自身房貸高於房屋市值,或害怕得對新屋付出更多的錢,而無法進場。此外,營建公司也極度偏離歷史經驗的步伐。

然而,由於租金高漲以及緩慢復甦的經濟,目前房屋需求狀況終於出現回溫,但供應端卻顯得無力。據瞭解, 全美 3 月底僅有 200 萬棟成屋待售,僅夠供應 4.6 個月;但在健康的房市下,供應期應為 6 個月。也因缺乏待售房屋數量, 使得 3 月份中價位獨立屋成交數上升 8.7% ,較去年同期成長高出一倍。

美國不動產經紀商協會 (National Association of Realtors) 首席經濟師 Lawrence Yun表示,「我們沒見到預期的庫存銷售。」

據瞭解,成屋銷售在 3 月達到 18 個月來新高,不過首購族卻僅占其中的1/3;正常狀況下,首購族應占40%。房地產經紀人稱若持續這樣的走勢,今年房市會有9年來最佳的表現。不過,這其中存在很大的變數,也就是市場還需要更多房屋釋出,才能滿足這樣的成長需求。

Yun表示「若房市銷售狀況按目前步調持續發展,已擁有房屋者將須對賣屋更有信心,並有足夠的時間考量換屋選擇。許多待售屋與新屋仍須在價格上做出妥協,以便首購族有更多機會進場。」

當房市銷售狀況有了改善,卻遠不及民眾與市場的需求。家庭組織形成仍偏向租賃那端,自有房屋則已降至 20 年新低,預期將持續下探。這就是租金持續上揚的主因,據房地產公司 Zillow 的月度租金指數報告指出,租金與 1 年前相較之下,漲幅達 3.7% 。

當承租人為投入更多租金在住宅,就越存不了購屋的頭期款。即便信貸市場漸寬鬆,卻於事無補。房貸利率雖幾乎接近歷史低點,但信用紀錄、個人負債程度等貸款門檻卻相當高。此外,薪資成長幅度更是追不上房價增值的幅度。

投資顧問公司 The Lindsey Group 首席市場分析師 Peter Boockvar 表示,「房價再上漲 8% 將無法吸引任何首購族,僅得繼續租屋。」

由此而衍生出的問題,即美國房市是否有臨界值。 2013 年底時因投資人在房市低點大量進場,無預警造成 2014 年幾乎全年成交量出現暴跌。其後在 2014 年下半年開始緩和,而在今年出再度出現暴漲。

對於今年房市成長,Yun稱若購屋承受力出現失控,原先預期房市成交量將出現近 10 年來最佳表現的希望將破滅。

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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