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買賣房必看-交屋眉角大公開

網路地產王/ 2015.04.26 00:00
文/莊孟翰(顏瓊真整理)

新北市王先生問:我最近透過仲介業者賣掉一間房子,正在辦理產權移轉過戶,買方還有尾款未付清,但因結婚之用,想先布置新房,就跟我商量,能不能先交屋,讓他先進去裝潢,這樣好嗎?

A:買賣房子最怕的是交易過程有糾紛,因此,為什麼中古屋買賣,房仲業者要推「履約保證」,就是要確保買方交付價金之後,房子能順利登記到名下。相對地,屋主賣房之後,產權在過戶給買方的同時,對方的錢也能進到自己的口袋裡,這就好像買賣東西「銀貨兩訖」的概念。

不過,房子買賣因動輒數百萬元或數千萬元,是一筆大數目,中間最怕有交易糾紛發生,而為了避免糾紛,有些時候還是要懂得說「不!」

有些人常犯一種毛病,就是基於人情世故,心想:「人家結婚是好事一樁,就相信一次,做個人情給個方便。」或者像是在農曆七月前幾個月進行買賣交易,買方希望趕在農曆七月前搬進去住,就跟屋主商量,能否先進去裝潢。

然而,若是碰到對方是喜歡鑽法律漏洞的人,很可能之前給的「方便」最後卻落得房子已過戶到其名下,且已裝潢好,人也搬進去住了,但尾款卻遲遲未付清的麻煩事。

就《民法》觀念來說,買賣房子屬於「雙務契約」關係,如果甲是賣方,乙是買方,則乙便負有給付相對價金(房屋總價款)給甲的義務,而甲也負有交付房子給乙的義務。

換言之,就「房子」的主體來說,甲是債務人,乙是債權人(要求甲交付房子);但就「房屋總價款」來說,乙是債務人,甲是債權人(要求乙要付錢)。由於甲、乙同時具有債務人及債權人的雙重身分,也就符合「雙務契約」中具有「兩足相償」之性質,以及「互為因果(有買賣行為)」之關係。

以甲、乙關係來說,若乙是個喜歡鑽法律漏洞的人,堅持房子已過戶到名下,屬於房子的「登記名義人」,且自己「有權占有」該房子,此便造成甲雖然給乙方便,最後卻可能落得乙藉機賴皮,不付清尾款而付諸興訟。

一旦某方違約,由於「雙務契約」屬於債權關係,得透過打官司來解決,但官司過程恐曠日費時,因而甲的好心恐怕只會招來不必要的麻煩。故會建議王先生,還是等買方連尾款都付清了,再進行交屋為宜。

■ 房屋買賣的信託關係,可保障交易安全

竹北張小姐問:因為有想要買房子自住,在看預售屋的過程,有聽到代銷業務人員說,自己付的訂金及將來的工程款,都會存入建商在銀行開立的信託專戶內,不用擔心。不禁好奇所謂「信託」究竟是怎麼一回事呢?

A:與不動產信託有關的種類有很多種,就大多數的新成屋或中古屋買賣來說,與消費者最有關係的,是「不動產買賣價金信託」。根據土地銀行在官網上的解釋:「不動產買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約,由買方依約定付款時程將買賣價金存入信託專戶,賣方將產權過戶文件交付地政士向地政機關辦理產權移轉予買方,俟產權過戶完成後,由受託銀行將買方存入信託專戶之價金交付予賣方,以保障買賣雙方交易安全的一種信託機制。」

其流程包括:買賣雙方簽訂買賣契約。買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約。受託銀行開立信託專戶,信託財產獨立設帳保管。買方依付款時程交付價金,存入信託專戶。賣方交付過戶文件。地政士辦理產權過戶。過戶完成,受託銀行交付價金予賣方。受託銀行辦理結算分配,信託關係結束。

至於張小姐所提出的預售屋,在實務上是與上述情況雷同的,只不過,因為是預售屋,就存在「萬一已經繳了不少工程款,但建商蓋到一半卻落跑了,該怎麼辦?」的問題。

往昔幾波房市由多頭轉空頭、景氣走下坡時,不少建商因資金周轉不靈,確實常有「落跑」的情況發生;消費者在簽訂預售屋買賣契約書之後,依工程進度逐期支付工程款,一旦錢都繳給建商,卻遭建商「捲款潛逃」,而房子還沒蓋好,根本沒辦法辦理過戶,更甭談產權,很可能一生積蓄就此付諸流水。即便打官司,贏了訴訟,問題還是無法圓滿解決。

因此,自從「信託管理辦法」公布實施後,近些年建商為加強消費者下訂購屋的信心,都會透過銀行「信託專戶」,讓已訂購戶所繳的每一分錢,都存入專戶內做「專款專用」,也就是建商要等到房子蓋好之後,才能從銀行的「信託專戶」提領客戶的購屋款,不致發生錢繳到建商口袋,卻遭建商挪用之情事。

因為一旦資金發生缺口,沒錢支付工程款,最後「落跑」的骨牌效應就會一一浮現,因此對消費者來說,買賣過程若能透過銀行「信託專戶」,必然較有保障。  在此必須一再提醒,不論房屋價格多便宜,還是謹記「安全第一」為宜。

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