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扼止炒農地歪風 宜蘭本月嚴審農舍興建條件

網路地產王/ 2015.04.08 00:00
網路地產王/綜合報導】近來宜蘭縣因農舍興建量暴增,部分地區去年農地交易量更占整體土地交易量65%至80%,促使宜蘭縣政府宣布將在4月嚴審農地興建農舍條件,引起全國關注。

事實上,國內自民國89年由農地農有政策改為農地農用,開放非農民取得農地後,有關農地非實際農用的問題不絕於耳。尤其允許農地得興建農舍,又開放偏遠地區農舍得作為民宿後,農地的糧食生產功能遭蠶食,逐漸轉變為農舍豪宅化、民宿化的生活休憩功能,並危及農業地景及土地涵養的生態功能。

農地價值儘管由早期生產用地之低價性,逐漸轉變為消費用地之高價性,但「三生」多功能農業政策競合間,卻出現衝突性問題,導致著重生產者及地景維護者的不滿。

對此,高源估價師事務所所長陳碧源建議,政府應有效管理農地政策如下:

一、進行農舍及民宿總量管制:國內糧食自足率僅33.5%,遠低於日韓的50%及39%。農舍價值非來自農舍本身,而在可享受農地地景的外部性價值。農舍過度密集,除影響農地主要的生產功能,地景生態的附加價值也會流失,導致農地住宅區化。政府應採取農地興建農舍及民宿的總量管制,使農地多功能使用不致過猶不及。

二、積極管理農地農用政策:農地非不得興建農舍,但引發的廢水、交通等外部性成本,現行並非完全內部化。建議改以開發許可方式,包含訂定開發回饋金,前揭外部性成本內部化,以維有效管理措施。

三、推動財產權限縮:農舍存在立基於農民農用,若農地僅在興建農舍前積極規範農民資格,但取得農舍後的移轉或對農地未作農用,顯非立法目的。政府應規範興建農舍者日並加強稽核,此外應規範農舍移轉及取得者資格,並應對非確實作為農用者應限期移轉,以確保農地農用政策。

四、農地相關免稅政策的檢討:不動產稅賦因避免影響不動產市場的投資行為,但現行農地多為免稅態樣,其用意原係補貼農地作為生產用地的可能損失。但農地用途若早已轉變為消費用地,並產生投資農地誘因,是否有必要維持免稅,應予以檢討。

圖片改作自:othree@Flickr(http://goo.gl/s6aqoJ)授權條款:CC BY 2.0(http://goo.gl/rG4cAQ)【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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