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稅率衝擊 商用不動產Q1交易冷清

草根影響力新視野/ 2015.04.05 00:00
【GRi草根影響力新視野╱記者林旻柔】

去年房市總交易冷清,今年第一季商用不動產市場如何?根據世邦魏理仕發佈2015年第一季不動產(商用加土地)統計數據,受到房屋稅新制尚未確定、投資人觀望影響,又適逢傳統農曆年淡季,不動產交易在第一季成交量為352億,和去年同季相比下修3%,是金融海嘯以來同期第二低。其中,商用不動產市場交易冷清,尤其商辦成交案掛零;土地成交量則在建商持續購地支撐下,表現相對穩定,首季成交266億元。另外,根據物業管理機構高力國際統計,今年第一季商用不動產較前季大減7成,金融保險業全面退出市場、投資金額掛零,僅有一筆商用不動產交易成交金額約23億元,其餘前十大商用不動產交易全在10億元以下。

世邦魏理仕協理李嘉玶表示,本季商用不動產,包括商辦、零售、工業、飯店等,成交量萎縮至86億,以廠房、廠辦等工業型地產為主流,而買方主力多為企業自用需求。值得注意的是,曾是商用不動產主流的商辦產品,因當前主要核心區可投資物件有限且價格偏高,致使影響買方投資意願;本季出現十年來首見的投資旱象,市場上完全沒有大型辦公室交易成交。此外,金管會於日前宣布壽險業2.875%的收益率投資門檻不變,使其投資商辦的資金來源緊縮,大幅降低商辦買賣的流動。為促進市場交易,預估今年台北非核心區商辦大樓價格可望下修10%,打破買賣方過去數季以來的僵局,進而推升市場交易的動能。

值得一提的是,去(2014)年有眾多國際零售品牌湧入台灣。根據世邦魏理仕統計,去年共有49個國際零售品牌進入台北展店,在亞太地區高居第三,僅次東京、新加坡。另一方面,隨著台灣的觀光產業蓬勃發展,預料在觀光效應持續發酵下,未來零售租金漲幅十分看好,國內、外投資人也對零售、旅館類別商用不動產展現高度興趣。但正因前景看好,目前市場上賣方惜售,釋出物件稀少,本季僅見零星中小型零售及旅館物業買賣,預期今年內交易量亦不見好。

李嘉玶表示,台北市商辦租賃市場方面,首季淨去化量為1,082坪,平均空置率受新供給釋出的影響,較前季上升至6.64%;整體租金則在房東態度傾向樂觀,且部分大樓進駐狀況良好帶動下,較去年底微幅上揚。其中,A級商辦平均租金季增0.23%,空置率11.54%;B辦租金季減0.12%。根據觀察發現,非核心區具交通便利性、且租金合理之新完工大樓,對於近期進行組織整合,且有大面積租賃需求之企業很有吸引力,預租情況良好。此外,核心區域內部分大樓,則因交通改善,進駐率緩步成長,租金有望微幅成長。

世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示,今年商用不動產市場,因地價稅、房屋稅飆漲、房地合一稅尚未明確,以致各方意見拉鋸,影響不動產市場。從本季商辦交易量掛零可以看出,政策讓市場不確定性過高,投資人保守,連帶影響交易量。預估今年台北市非核心區商辦價格將再下修10%,若要交易成功,賣方必須調整心態,因為,市場已大不如前。至於租賃市場,世邦魏理仕租賃部董事陳頌民表示,雖然受到房屋稅調漲影響,有部份大樓業主開始思考調整租金以減緩高額房屋稅的衝擊,但整體租賃市場還是得回到市場供需面,若沒有足夠的需

求,加上供給量持續增加,預估2018年A辦空置率將達到20.5%,租金若調漲太多,只會讓客戶轉往其他商辦產品。

另一方面,高力國際董事總經理劉學龍表示,台北市調高房屋稅基、稅率,使得商辦租稅成本大幅增加,根據統計,以往辦公大樓持有稅占租金10%,調整後持有稅高至25%至30%,去年7月以後交屋的超高頂級大樓因地段率、造價、稅率同步調升加乘,稅金比率甚至可達租金50%,如此下來,將影響後續投資意願。

劉學龍表示,出租型商務住宅具補足租屋缺口的功能,但收益卻被新稅制侵蝕。他說,提高持有稅的制度,應鎖定短期持有的個人戶為主,但新稅制卻讓商用不動產跟著一起陪葬;甚至有投資人說,早知道稅改變成這樣,當初就不投資商用不動產了。此外,高級出租公寓也受到衝擊;高力國際董事李日寶分析,有投資人在信義區持有高級住宅出租,但因稅率調高,今年繳交的房屋稅是去年10.5倍。

高力國際表示,台北市高額、不合理的房屋稅,將為商用不動產帶來連鎖效應。預期台北市後續的BOT和地上權招標案,可能沒人敢投;且投資人會離開台北,而資金充裕的業者、大戶,未來將轉為投資海外不動產,因其投資報酬率及環境都比台灣好。

商用不動產今年第一季交易情況不佳,與台北市政府調高稅基、稅率有關。由此可見,政策的確會影響房市,雖然目前稅制的調整,對於商用不動產產生很大的衝擊,但我們更期盼看到,政府的房屋稅改政策,能抑制台灣一般住宅的高房價,讓民眾能夠住得起。

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