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投資有賺有賠 房價若有變動不該怪公共政策

網路地產王/ 2015.03.13 00:00
網路地產王/綜合報導】為提醒投資人注意,現在投資商品的廣告,無論是平面或動態,按規定都需加註投資風險相關『警語』,提醒欲購者『投資有賺有賠』。當然,實際上業主或廣告商都會把這警語擺在不顯眼的位置,或廣告片最後幾秒快速帶過,因此多半淪為形式,但相信絕大多數投資者都仍明白這樣的道理。

只不過一樣是投資,為什麼當換成投資房地產,大家就會有種『穩賺不賠』的預期心態?

有關這點,當然和現實上房地產含有土地這項稀有財,相對價值穩定,不致於像股票或所謂衍生投資商品一樣,最壞情況可能變成廢紙一張;但反過來說,這也和國內房產相關制度有關。

其中主要癥結,一是操作成本偏低,也就是因為稅基認定問題,導致無論交易利得或持有稅負都偏低,間接造成投資風險大降,二來預售屋市場蓬勃發展,也造成買賣門檻偏低,拉高投報率;再加上長期台灣城鄉發展存在巨大落差及缺乏健全多樣投資管道,甚至華人的有土斯有財觀念等等,這些結構性問題交互作用下,產生特定地區房價易漲難跌,及房產投資乃至短線投機風氣盛行的現象。

不過話說回來,房地產價格有漲有跌;即便如台灣這樣『有利短線進出』的制度,碰到資金轉向、利率變動時,房價還是可能出現鬆動。而這也是過去這一年半載以來,房價傳出些許鬆動的真正因素,政府推動房地合一課稅,則至多造成更濃的觀望氣氛及加深消費者預期價跌心理,研判應該並非造成房價下修的真正條件。

所以據日前報導,最近風波不斷的美河市社區,區分所有權人會議內容遭曝光,竟出現「房價如果(因為柯市府釋出公營宅而)下跌,市府需負賠償責任」的決議,無論這消息的真實性如何,我們都須回到購屋行為本身,理性看待此事。

事實是,就算房產投資,事實上也是存在風險,價格也不可能只漲不跌。再者,如果一個社區或整個地區的房價鬆動,原因也是很多元,包括前段提到的大環境經濟因素如資金流向、利率變動,甚至市場基本面的供需狀態等等。就算小到特定區位甚至社區,也可能還有其他因素影響。

就拿美河市來說,該案從初期的徵收民地開始,就出現適法性問題(以交通用地名義徵收最後卻蓋住商大樓銷售);接著開發商日勝生與北市府前朝的利益分配,也傳出疑似有人謀不臧的嫌疑。這些已確知的消息,也都可能是造成美河市轉售乏人問津,甚至房價鬆動的壓力源。所以試問,如果今天該社區房價真的鬆動,該社區住戶應該很難舉證,這是公營宅租金低於市價這個因素所造成的。

還是要呼籲,美河市或是其他聯開宅的社區住戶,其實不要用這麼緊繃的心態來看這個問題,一來是因為租金並沒有太便宜 ,市價的八五折還是很貴,這對房價應該不會有影響;二來是新聞一過,很快大家就會淡忘這件事,無論甚麼效應都不會延續太久;最後是社會觀感會傾向弱者,一味地反對只會惡化社區形象,無法改變市政府處理的原則。

圖片改作自:陶 澤中@Flickr(http://goo.gl/crWxYz)授權條款:CC BY-SA 2.0(http://goo.gl/hvfE4P)【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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