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賣房差一天 新舊法稅差很大!

網路地產王/ 2015.02.26 00:00
主持人/莊孟翰

Q:新北市楊先生問:1年前繼承取得房屋,雖有急用想出售,但因持有未滿2年,得要今(2015)年底出售才能避開「特種貨物及勞務稅(奢侈稅)」,不過聽說明年1月1日政府要實施「房地合一」課稅,單一稅率17%,奢侈稅也會跟著退場,就消費者來說,該如何看待這件事?

A:依據財政部長張盛和在2月初的新春記者會上說,打算從2016年1月1日實施「房地合一」課稅,同時,就奢侈稅中的不動產部分則同步停徵。

依據此一訊息,消費者要先釐清一些觀念,首先,2016年1月1日是「表定日期」,還不一定是真正的實施日期,因為財政部要實施「房地合一」課稅得要修法,而修法得要立法院三讀通過,之後才能實施。

也就是說,如果立法院沒辦法在今年的會期通過此一法案,則實施日期還有變數,因此,財政部及行政院得跟立委們多做溝通才有可能「如期」實施。

但因為2016年總統大選時也同步舉行立委選舉,大多數立委在今年下半年將各自忙於攸關成敗的選舉,停留在立法院開會的時間必然相對減少,因此,若財政部無法在上半年的會期獲得立委們的支持,恐怕就有較大的變數,尤其是現階段立委對於財政部所提出的方案尚未進入實質討論,並且獲得一致共識。

而在新法實施,舊法退場的轉換期間,對於持有房屋,且有意出售的屋主,影響會比較大,尤其實施日期「差一天」就差很大。

就奢侈稅來說,是以「交易總額」課稅,持有一年內出售,要課15%,持有一年以上兩年以內課10%,持有兩年以上則不用課徵奢侈稅,只有課土地增值稅,以及併入綜合所得稅的交易利得項目。

舉例來說,如果你的房子銷售總額為1,000萬元,持有一年內賣出,要課15%,也就是150萬元的奢侈稅,而兩年內則是10%約100萬元。

但就「房地合一」課稅,除了自用住宅免稅之外,單一稅率為17%,且在兩年內出售者,非自用的房子要課到「交易利得」的30%。

舉例來說,如果你的房子銷售總額為1,000萬元,但取得成本為900萬元,交易「利得」為100萬元,若在兩年內出售,利得稅30%,則要繳30萬元。而超過兩年以後,單一稅率17%,要課稅17萬元。

也就是說,如果你是在2015年12月31日銷售且辦妥房屋所有權移轉,持有房屋未超過兩年的話,要依「交易總額」課徵奢侈稅;但如果是2016年1月1日賣屋且辦妥房屋所有權移轉,則是依「交易利得」課房地合一稅,兩者繳納的稅額可是「差很大」!

不過,因為「房地合一」課稅尚未實施,消費者在今年底前賣房還是依據「特種貨物及勞務稅(奢侈稅)」核課;而立法院在去年底三讀通過「特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例」修正案,並在今年1月7日公布。

該修正案主要是針對2011年奢侈稅實施以來,短期投機或非短期投機所衍生的「認定標準」爭議,做了諸多修正,而財政部在今年2月5日也再補充公布,歸納出11類案件可免徵奢侈稅,且一旦符合條件,只要今年1月9日仍未核課確定的案件也可比照適用。

茲提供財政部發布的內容供消費者參考:

第一類:二親等以內親屬(例如:父母、兄弟姊妹)所贈與的不動產,只要對方贈與前已持有超過2年,受贈後就算立即銷售也可免徵奢侈稅。

第二類:凡繼承「區段徵收領回抵價地」的請求權,後續因此取得的不動產,銷售可免徵奢侈稅。

第三類:不同繼承人間,交換彼此來自同一被繼承人遺產範圍內的不動產,之後銷售可免徵奢侈稅。

第四類:依照遺囑,用遺產中不動產所成立的公益信託,受託人本於信託意旨銷售該信託財產,可免徵奢侈稅。

第五類:夫妻在婚前各自取得的不動產,只要符合自用不動產條件,銷售可免徵奢侈稅。

第六類:持有房屋已逾2年或符合自用不動產條件者,若其車位是與同一社區他人的停車位交換而來,要併同出售時,即使持有該停車位未滿2年,仍可免徵奢侈稅。

第七類:所有權人約定將自己的不動產以他人名義登記(借名登記),但仍由自己管理、使用、處分的情況下,在對方返還不動產後,只要兩人持有該不動產期間合計逾2年者,銷售可免徵奢侈稅。

第八類:所有權人在取得土地前,已遭他人越界建築房屋,所有權人銷售該土地(遭房屋占用部分)給越界房屋所有人可免徵奢侈稅。

第九類:因交通事故遭受重大傷害,對方以不動產賠償的情況下,若為籌措醫藥費而銷售該不動產,可免徵奢侈稅。

第十類:所有權人依山坡地保育利用條例第37條規定取得的土地,銷售可免徵奢侈稅。

第十一類:依中華民國紅十字會法設立的組織,銷售受贈所取得的不動產,也可免徵奢侈稅。(顏瓊真整理)

(文未完)

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