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稅改由強轉弱 中古屋是最大受益者

網路地產王/ 2015.02.03 00:00
網路地產王/綜合報導】上週五(1/30)傳出財政部敲定房地合一稅改部定版本,從相關報導揭露的規劃內容來看,可能有考量影響層面的因素在內,因此內容與原先版本差異不小。再從剛公佈的各地房屋新構造單價標準,五年以上(含)的中古屋,可能是這波稅改衝擊下的受益者。

因為,無論是各地房屋稅構造單價調高,或剛拍板的房地合一課稅,幾乎都是新完工建築受影響較大;新的構造單價是去年七月後取得使照的新建築才適用,漲幅三成到160%不等,七月前拿到使用執照者則不受影響。再看房地合一稅,先不管爭議頗大的2千萬門檻及17%單一稅率,觀察其影響層面的最關鍵因素,實是溯及既往條款;而這部分,只針對新制上路後往前推五年的房屋。

換言之,綜合房屋稅增稅(構造單價調高)及房地合一新制,等於屋齡五年以上的中古屋,將繼續沿用舊制不變,也就是完全不受這波所謂稅改或說加稅的影響。

之所以財政部或行政院推出這樣的稅改版本,可能是評估房市交易大宗仍以中古屋為主,自住者多半也是先從中古屋選起,畢竟價格稍低。部分預售屋雖然有工程零付款、低自備等誘因,但單總價通常仍高於中古屋。

雖然財政部先前確實已鬆綁老屋加稅禁令,但總的來看,相較於新建案或新落成房屋,有關稅改,中央或地方都未針對中古屋市場著墨太多。因為無論從持有、交易,甚至從業人員多寡的角度,中古屋市場規模都更大;這可能是毛內閣的稅改邏輯,一方面仍有推出稅改,另方面也把影響層面降到最低。

當然,這樣的考量下,是否達成稅改原本的目地,各方自有看法或定見;然須提醒的是,目前所看到的版本也還非最後定案版本,還要通過立法院這關。

換言之,新制能否明年順利上路,還有變數,而這也意味著,奢侈稅何時才會真正退場,現在還很難抓出確切時間點。難怪有房仲業者直言,雖房地合一財政部本拍板算是利空出盡,但買氣能否因此回籠,還說不定。

評估目前主客觀條件,可能的情況是,立院拍板前,市場觀望氣氛仍難散去;不過報載不少立委主動去電財政部,表示可接受該版本,所以下個立院會期定案的機率是存在的;而待新制拍板上路,奢侈稅落日時程敲定、緊箍咒解除後,買氣才可望回升。但屆時可能又要面臨總統大選干擾甚,至還有利率緩升的影響;當然,價格因素走勢仍然才是左右今年房市的最大變數。

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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