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資誠2015亞太區房地產市場新興趨勢報告:日本、雅加達和大阪列為重點房地產投資市場

中央社/ 2015.01.08 00:00
資誠2015亞太區房地產市場新興趨勢報告:日本、雅加達和大阪列為重點房地產投資市場

(中央社訊息服務20150108 18:14:05)根據城市土地學會(ULI)和PwC (在台灣之聯盟所為資誠聯合會計師事務所)共同調查的2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告 (以下稱「2015年趨勢報告」),2015年亞太地區房地產市場基本面可望保持一定水準的成長,亞太地區一、二線城市的不動產投資仍將保有競爭利基。

2015年趨勢報告提供亞太地區房地產投資及發展趨勢、房地產融資和資本市場以及房地產行業和都市圈發展趨勢展望。主要調查對象包括385位國際知名的房地產專業人士,其中包括投資者,地產開發商,物業公司,貸款機構,經紀商及顧問等專業人士,其中也包括了台灣專業投資人的意見。

報告指出,在全球各地央行貨幣寬鬆政策持續,亞太地區房地產市場仍有足夠資金動能;但在不動產市場價格持續走揚的請況下,勢將降低整體不動產的投資報酬率。就現階段而言,雖然市場預期美國將升息,但部分資金仍將持續投入亞太地區不動產市場,會讓亞太地區不動產市場的價格獲得支撐。然而,由於市場上鑽石級不動產投資標的稀少,將導致2015年亞洲地區之不動產交易量較2014年降低。儘管如此,受訪的專業不動產投資經理人仍對2015年亞太地區不動產市場給予正向評價。

本調查之台灣區負責人資誠聯合會計師事務所金融服務業召集人吳偉臺指出,雖然近幾年亞太地區各主要城市的不動產價值各有不同程度的成長,但依2015年趨勢報告所彙整的資訊,受訪的專業不動產投資經理人仍對亞太地區不動產投資市場前景保持樂觀。

以台北而言,在各項房地產的降溫政策下,且保險公司因法令限制投資不動產,造成台北不動產投資市場急凍,成交量大幅滑落。台北在2015年趨勢報告中各方面的評比都較前一年度略有下滑,台北房地產投資展望自2014年的第16名下滑到2015年的第18名,發展前景自2014年的第13名下滑到2015年的第17名。

另外,日本除了東京延續過去幾年的熱潮,獲得專業不動產投資經理人一致看好其發展前景外,大阪也被眾多不動產專業經理人青睞,主要在於其地理環境的優勢,再加上日本政府一連串的振興經濟策略逐漸收到成效,日本兩大城市在2015年仍將具有投資潛力。最後,吳偉臺提到,除了東南亞新興市場外,大多數不動產專業經理人將目光轉向澳洲,對當地不動產市場發展前景展現高度興趣,也持續關注該地不動產投資的發展趨勢。

以下為本調查報告之摘要內容:

2015年熱門投資市場

‧東京(投資及開發前景均排名第一)- 隨著日本政府一連串的刺激經濟方案,投資者預期房地產價格將快速上升,從而促使了房地產買賣,使東京持續穩坐第一把交椅。東京的吸引力不只在於其資產價格上升的前景,且具有日本政、經中心優勢。東京2015年的發展前景排名第一。

‧雅加達(投資及開發前景均排名第二) – 印尼的經濟起飛及資產價格的強勁成長,都提升了雅加達的吸引力。儘管當地不動產投資的市場透明度仍有待加強;然而當地政府持續改善投資環境的努力逐漸收到成效,且市場預期政府將推行有利於不動產投資的新政策。雅加達是發展前景排名第二的城市。

‧大阪(投資前景排名第三、開發前景均排名第四) – 過去幾年,由於東京不動產市場表現太過亮眼,以致大阪的不動產投資地位常被忽略;也由於過去大阪不動產市場常見的供過於求現象,也受惠於日本一連串的振興經濟方案而有所改善。因此,看好大阪靠近京都和奈良等觀光勝地的地理優勢,且其國際機場交通方便,市場發展前景看好。大阪的不動產市場發展前景大幅躍進到第三名。

‧雪梨(投資前景排名第四、開發前景均排名第三) – 高收益與成熟的經濟為雪梨帶來了國際投資者;同時,澳洲的養老基金和批發基金大量參與當地房地產市場,造成了激烈的競爭。投資者對雪梨的地產開發持有濃厚的興趣,特別是將老舊辦公大樓改建為住宅大樓的項目。

‧墨爾本(投資及開發前景均排名第五) – 墨爾本與雪梨的投資環境相似。墨爾本市場以開發為主,市場上有大量資金尋找投資機會和具有吸引力的報酬率。

2015年報告主要研究結果包括:

‧投資者傾向觀望:與歐美可觀的交易量上揚相比,2014年前三季度亞洲的房地產交易量下降24%。儘管交易量下降的一大原因是由於中國土地銷售量減少,其他亞洲市場交易量,除澳洲以外,均出現下滑的情勢;主要原因在投資人願意花更多時間等待(尋找)真正具投資價值的不動產標的。

‧鑽石級標的難尋:亞太地區由於經歷了多年的價格上揚,以致不動產固定收益率逐漸降低,鑽石級投資標的產生結構性短缺,再者各地不動產投資機構亦有惜售心態。

‧投資者尋找其他資產類別:因鑽石級投資標的不易取得,投資者正在尋找替代投資策略。其中包括透過完善的資產管理,提高不動產標的的附加價值。

‧投資者對二線城市和二級資產保持謹慎態度:目前更多投資者傾向將目標轉向二線城市,投資者對二線城市的價格及流動性方面更具信心。以日本為例,因當地不地產投資信託基金(REITs)之間的激烈競爭驅使投資者向東京之外的其他城市發展。然而,在中國大陸則因二線城市出現過度建設的現向,後續發展則值得關注。

‧新興市場的吸引力逐漸減弱:菲律賓及印尼等快速成長的市場仍受到投資者的關注;然而,投資者預期美國將升息,可能導致亞太新興市場的資金外流,新興市場不動產標的吸引力將不如2014年。

‧投資者越來越願意接受開發風險:以澳洲市場為例,市場上越來越多購入素地進行開發的方式來持有不動產的投資策略,雖然投資風險較高且必須考量時間成本,如逐漸被不動產投資者青睞。

‧高昂資產價格與低廉租金之對比:許多城市,尤其是澳洲及日本,不動產投資者將逐步調高租金,以滿足不動產投資者對投資報酬率提高的期待。

以物業類型來看投資前景

‧製造/物流 – 製造/物流業是受訪者一致同意為房地產行業投資潛力最高的產業。2015年趨勢報告指出,由於亞洲網路消費的需求增加,推動額外的儲存設施需求,該行業目前供不應求。同時,該行業的投資報酬率較其他產業來得具有吸引力。

‧住宅 – 因房價持續攀高,亞太地區的住宅市場吸引力驟降。然而,隨著市場預期美國即將升息,且各國政府干預房價,住宅投資仍位居第二名。目前較看好的是投資於東京以及東南亞的住宅,特別是印尼和菲律賓。

‧辦公室 - 商辦的投資潛力排名第三名,是在房地產市場裡最為保守的投資標的。與往年一樣,資金比可投資的商辦來得多。因此,投資者可能轉向投資預售屋,以承擔開發風險來提高收益。最好的商辦投資是在東京、雅加達和首爾。

‧零售 - 零售業排名投資潛力第四名,其主要問題是供過於求,特別是在中國。另外,伴隨著亞太地區的網路消費文化迅速發展,實體店面的需求量下降。面對這樣的改變,商家逐漸將實體店面重心轉移為食/飲品業。零售投資發展前景是在東京、雅加達、大阪和胡志明市。

‧飯店 - 雖然飯店排名投資潛力第五名,但隨著亞太地區廉價航空的竄起以及迅速發展的旅遊業,使得各門戶城市於2014年的飯店住房率高達80%。因2020年夏季奧運會,東京持續保持最佳飯店投資城市,緊接著為雅加達、雪梨和墨爾本。

訊息來源:資誠聯合會計師事務所

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