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稅制改+供給增 房產不敗神話恐破

自由時報/ 2015.01.05 00:00
記者林美芬/專題報導

從過去經驗看台灣房地產投資,幾乎是不敗神話,但如今卻可能因政府稅制改變、供應量大增及房價高點等情況下,不敗神話恐破滅。

買得起房 未必養得起

房產業指出,過去有關房地產交易稅及持有稅等,一向被批評偏低,但隨著政府推動實價登錄、公告現值拉高到接近市價,以及未來將實施的房地合一稅制等,將會大幅增加交易稅及持有稅,衝擊最大不在稅率增加,而是稅基大幅增加,不管是公告現值、公告地價或是房屋評定價格等,都有實價登錄為基礎,未來買得起房子,未必養得起及住得起房子。

依財政部暫訂房地合一稅制方向,交易稅部分將大幅提高,未來賣一棟房子要繳交的稅金,可能跟現在差到數倍。

根據業者試算,以台北市約是5年前買進1.39億元豪宅,房價約賺6800萬元計算,按現有稅制賣出,約只要繳交130萬元稅,但若以實價課稅,大約是要繳近600萬元,但如按房地合一最高45%稅率,要繳上千萬元的稅。

建照核發創新高

此外,房市供給大增也不利投資。根據統計,去年1-10月發出建照數達10萬6024戶,預估去年全年可能達到12萬9307戶,已經超過歷史天量;而事實上,近兩年來市場銷量,因政府政策限縮因素,新推建案有2-4成的銷售量就算是很好,累計未銷餘屋量相當驚人;加上原有的空屋數量,使得房市供給進入空前的巨量。

依各家房仲及市調單位對2015年房市預測,幾乎全面喊出價跌量縮,對市場信心打擊頗大。

根據永慶房屋最新報告,中古屋委售量已快速攀升當中,近5年來,委售以每年20%的速度增加,去年比前年更增加28%,顯然賣壓潮正湧現;而根據中信房屋推估,今年房屋移轉棟數將創下歷年新低只有31萬多戶,顯然交易能量相當低。

依照現有市況,台灣這10年來開發大量的重劃區,雖有已成功造鎮的區域,也有還是空屋一片的「新鬼城」,這使得房市銷售及未來加值的機會,都蒙上陰影。

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