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房市急凍 豪宅客照買單的唯二條件

網路地產王/ 2014.12.05 00:00
近期豪宅買氣不佳,但呈現M型化發展,假豪宅不受青睞,知名新案價格越發上揚,脫離市場面影響,此外,豪宅客也流行「喜新厭舊」。

文/顏瓊真 攝影/鄭暐琪  干擾台灣房市行情的「九合一選舉」終於塵埃落定,選舉前未推案的建商都打算在選後推案,外界預估,此種遞延推案量高達二、三千億元,但因市場氛圍不佳,大坪數及高總價產品的買氣仍待考驗。

過,在大台北地區推大坪數或是四、五千萬元以上建案的建商,基於地段及建商的品牌力,堅信對一些口袋深的客群仍具吸引力。

姑且不論建商是否太樂觀,但從實價登錄所揭露的台北市豪宅總價都令人咋舌,而每坪單價也都往二百萬元以上衝的情況發現,好地段的豪宅仍受到部分人士的青睞。

■ 王文洋為豪宅身價撐盤

最近實價登錄所揭露的豪宅成交消息,是宏仁集團總裁王文洋以總價4.8億元,購入大安區仁愛路知名新豪宅「吾疆」的十一樓戶別。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,該案是今(2014)年四月交易,由於內政部針對高價標的皆會有較長的調查期,因此遲至日前才揭露。而該案為毛胚屋,坪數二五一坪左右(包括六車位),總價4.8億元,拆算後每坪單價約254.1萬元,僅次於仁愛「帝寶」和皇翔「御琚」,排名全國第三,而這也是今年以來第七筆單價突破二百萬大關的豪宅產品。

徐佳馨表示,「吾疆」位於仁愛路三段,2012年就完工,其中一棟規畫一層兩戶,為地主保留戶;另一棟樓高二十一樓,規畫一層一戶,共計二十戶,是仁愛路林蔭第一排少見的新豪宅,在物以稀為貴的狀況下,價格也因此水漲船高。

■ 新十大潛力豪宅各擅勝場

她指出,近期豪宅買氣不佳,但呈現M型化發展,也不易寫下天價,而在今年八筆單價突破二百萬單價個案中,新豪宅就占了五筆,顯見豪宅客戶對優質新案多所偏好。

住展雜誌則也調查發布了台北市新十大潛力豪宅個案,其中,「吾疆」也入列,入選理由是「正仁愛林蔭道極稀有地段,見證北市豪宅開價膨風史及資金行情」,所謂的「膨風價」是預售時傳出每坪成交160萬元,到去年四月實價登錄的105∼134萬元,減幅達三成多,但以今年王文洋購入的254.1萬元來說,截然不同的表現,也說明稀有地段的豪宅隱隱散發貴氣。

住展雜誌談到,近十五年的豪宅地段,非信義計畫區、仁愛路、敦化南北路及大安森林公園莫屬,而新十大潛力豪宅則以地段及景致吸睛。此外,50年代至80年代,台北市傳統豪宅區的天母,在被信義計畫區取而代之後,近年靠著「國泰天母」、「天母御莊」及「華固天鑄」而重新翻身,尤其每坪220萬元的身價更顯不凡。

■ 豪宅市場也喜新厭舊

徐佳馨則指出,房市利空不斷,今年以來,買氣呈現膠著,但知名豪宅「皇翔御琚」再傳新高價,揭露樓層為四樓,坪數342.47坪(內含四車位),拆算每坪單價約290.49萬元,創該豪宅實價揭露新高紀錄,距離帝寶寫下的298萬元天價也僅一步之遙。

她分析,根據目前資料,十五樓以上高樓層還未揭露,若以此速度,該案有可能成為第一棟突破三百萬元「彭淮南防線」的豪宅成屋。

徐佳馨指出,近期豪宅買氣雖不佳,但知名新案價格越發上揚,在政府打房動作頻頻下,還有豪宅仍被「埋單」,豪宅市場不可免地將進行一場生死鬥。

此外,即使是豪宅,也將走入個案表現時代,未來優質標的仍有機會寫下天價,但豪宅客「喜新厭舊」的心態將左右市場表現。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,在十月公開的資料中,整體高總價部分交易依然只有零星個案表現,價格也漲跌互見,除了「皇翔御琚」外,信義區松智路「信義之星」也揭露一戶十四樓的戶別,總價4.63億元,拆算車位後,單價約189.9萬元,與該社區先前揭露最高每坪192萬元差距不大,符合市場行情。

至於新北市住宅部分,板橋區新站路「謙岳」這次再揭露一筆二十二樓的成交資料,總價一億2625萬元、單價81.3萬元,單價較先前該社區最高的89.9萬元低;其次,板橋區中山路一段「橋峰A+」,也揭露一戶總價7626萬元、單價86.2元的二十三樓戶別,單價也較先前最高的每坪90.7萬元低,都未能再創新高價。

■ 雙北市豪宅均價下修一三%

黃舒衛表示,有些豪宅個案的單價再創新高,有些則回軟,除了跟地段、建商品牌力等有關,但最大因素則是今年以來政府管控房市力道加大,除了年初加強高總價產品交易的查(課)稅,六月底央行理監事會後,更將桃園部分地區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)納入選擇性信用管制措施範圍,並且調整雙北市及其他縣市豪宅認定標準,公股行庫更對房市過熱區域開始自律嚴控房貸,造成原先建商購地推案熱區及高總價產品買氣急遽萎縮。

他特別針對2012年六月一日實施「奢侈稅」、台北市實施「豪宅稅」,再至八月一日起「實價登錄」開始揭露成交訊息迄今的統計資料指出,豪宅的買氣愈來愈冷,量縮的情況比一般住宅產品來得大,幾乎有三∼五成的衰退。

如台北市揭露的件數,每一季都還在150∼160件間,但在2013年第二季創下二一六件後下滑,今年第一季更下滑至九十二件,第三季則只有六十三件;新北市的情況也差不多,從平均一季約有三、四十件的成交件數,到今年第三季只剩十五件。(文未完)

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