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「住離島住大屋」的時代已經過去囉!香港離島單價均破台幣百萬

網路地產王/ 2014.11.20 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕近年來香港市區房價屢創新高,迫使港人離開市區往新界區移居,300萬港幣至400萬港幣(約1,194萬元至1,592萬元新台幣)低總價小兩房炙手可熱,但隨著新界區低總價物件日益減少,離島區房價相對便宜、居住空間大地且綠化空間充裕,也逐漸吸引了香港「樂活」族群的青睞,根據今年第三季統計,離島區二手住宅成交件數較第二季成長17.3%,成交總金額上升26.6%,看上這股「樂活」風,發展商也聞風而來,紛紛標地開拓「綠色」市場,預計未來數年離島區將有逾170戶別墅豪宅供應市場,其中大嶼山長沙項目,最快將於年底前率先登場。

■ 供應少 總價低 離島小單位樓價出現補漲行情

香港所屬地域中共有263個島嶼,但已開發可居住的離島區主要包括鄰近港島區的南丫島、坪洲及長洲、鄰近荃灣的馬灣及位於大嶼山系的東涌和愉景灣,由於環境優美、空氣清新,加上聯外交通較為受限,房價較市區價位便宜二成以上,吸引不少外籍人士及年輕家庭到離島置產,但隨著市區及新界區低總價住宅陸續出現新高房價,這股「破頂」潮於第三季也開始往離島區蔓延,部分離島社區小單位房價出現補漲行情,平均實用呎價已衝破萬元港幣(約每坪141.6萬元新台幣),與新界區荃灣、沙田不相上下,也由於房價開始貼近市區水平,而且出售物件主要集中於開放式、1房小單位,使得過去港人「退而求其次」選擇到位置稍遠的離島圓置業夢及「住離島住大屋」的傳統想法已被迫改變。

綜合市場行情,各個大型離島私人住宅目前實用呎價介於8,300港元至9,200港元之間(約每坪117.5萬元至130.3萬元新台幣),與每呎萬元大關只有一線之隔,其中,離市區最近的馬灣,其島上最大私人住宅「珀麗灣」開放式及1房小單位呎價已率先突破萬元關口,平均呎價最高達1.1萬港元(約每坪155.8萬元新台幣),區內房仲業表示,由於此類單位供應數量有限,且因總價較低,銀行多半可提供九成貸款,讓首購族順利搭上置業列車,相信此類單位房價未來仍有上升空間。

■ 東涌聯外交通配套完善 港珠澳大橋通車效應後勢看漲

旅客進香港第一眼望見的東涌,屬大嶼山區發展最為成熟的地段,不但擁有大型購物商場,而且可乘搭港鐵東涌線前往新界、九龍直達港島中環,屬離島區其中一個大型私人住宅重要供應地點,近年受惠於港珠澳大橋將於2016年完工通車及屯門至赤鱲角連接路完工的「橋頭經濟」利多效應,東涌成為港政府刻意增加住宅供應的指標性區域,政府計劃在東涌新增4.8萬戶住宅供應,其中1.8萬戶為私人住宅單位,約佔區內整體住宅的62%;目前東涌區主要的5個大型私人社區,包括映灣園、海堤灣畔、東堤灣畔、水藍天岸及藍天海岸,實用面積平均成交呎價介於8,340港元至10,404港元(約每坪118.1萬元至147.3萬元新台幣)。

■ 珀麗灣 環保小島 呎價破萬元關口 價格貼近荃灣市中心指標社區

坐落於馬灣的珀麗灣以環保無煙小島聞名,也為香港單一發展商於島嶼造鎮的知名個案,共分5期發展,提供逾5,200個單位,除無敵海景大單位之外,還提供為首購客而設的開放式及1房小單位,目前小單位成交呎價已衝破萬元關口,顯示此類產品不論在市區或是離島依然相當搶手。

珀麗灣主要聯外交通僅有靠巴士穿梭荃灣區及葵青區沿線地鐵站,但有渡輪往來中環,吸引部份於中環工作但鍾情於享受優質度假風的白領人士在珀麗灣置產,過去,平均房價比起港島區便宜一半以上,但十月份共有16件成交,平均呎價為9,265港元(約每坪131.2萬元新台幣),價格貼近市區水平,與一海之隔的荃灣爵悅庭近期成交呎價10,851(約每坪153.6萬元新台幣)只相差約17%,而且一房戶於近月已衝破萬元水平。

■ 愉景灣異國風情濃厚 自成國際村 豪宅別墅、舊大樓選擇多 300萬港幣可入場

愉景灣是最早在大嶼山發展的大型私人社區,為發展商策劃發展的大型低密度高級住宅發展區,共分15期採階段式發展,共有8,329個單位,臨海的是低密度的住宅及豪華花園別墅,向山的社區樓層較為高,愉景灣的居住人口約為1萬8千人,分別來自30多個國家,居民以外籍人士居多,因此,社區整體規劃較香港其他區域住宅區十分不同,頗有歐洲風情,知名國際學校林立,而自從愉景北商場加入度假酒店經營後,區域價值提升,新式別墅豪宅「尚堤」也於今年五月底正式推出,總價介於2,078.1萬港元至4,802.8萬港元(約8,270.8萬元新台幣至1.9億元新台幣),實用面積平均呎價為14,457港元至24,668港元(約每坪204.7萬元至349.3萬元新台幣)。

愉景灣於9月份市區房價漲幅於高位放緩後,區內二手住宅成交開始大幅成長,單月共有51件二手成交,平均成交呎價為7,885港元至10,419港元(約每坪111.7萬元至147.6萬元新台幣),目前區內以小單位住宅成交作為主導,區內總價約300萬港元(約1,194萬元新台幣)單位成交有明顯上升趨勢。

■ 香港超級豪宅陸續登場 離島豪宅加入戰局

今年一手新案市場交易暢旺,連帶一些地理位置偏遠但總價較市區為低的一手及二手住宅同樣價量齊揚,發展商也嗅到這股商機,在市區取得土地成本逐漸增加及機會減少的狀況下,發展商也轉向往市區約30至45分鐘船程的離島推出新案,吸引喜愛綠色環境、低居住密度、講求生活品質及追求起居空間的「樂活」買家。

近期以新成屋發售之豪宅新案,包括有荃灣西星岸、大埔白石角天賦海灣及港島山頂TWELVE PEAKS等,離島區也將於第四季加入戰局,即將推出的多個離島區新案,大部分屬於低密度發展個案,部分也推出洋房、豪宅類單位,分布於大嶼山長沙、梅窩,以及坪洲等地,保守估計未來數年可提供逾170個單位,眾多新案中,以信置集團發展,位於大嶼山南岸的長沙項目「BOTANICA BAY」推案腳步最快,將於年底前登場,此案將提供16幢豪華海景花園洋房,最快本季內以新成屋形式推出,開啟離島新盤之戰,也正式加入全港超級豪宅的戰局。

■ 未來離島新供應不斷 大嶼山、坪洲為指標區

除BOTANICA BAY外,另一個位於長沙一帶,並預計於明年內推出的新案,為太古地產旗下嶼南道160號,目前正興建28幢洋房及申請預售樓花同意書,而港政府於本月初再於長沙一帶,推出一幅全新土地作為招標之用,指定用作私人住宅用途,預計可以興建20多幢別墅洋房,預料該用地將吸引市場關注。

由於市區土地有限,離島大嶼山為未來香港重點發展區域之一,島上未來陸續有多個住宅新供應推出,除了長沙外,信置集團也持有大嶼山梅窩一塊商住用地,地盤面積約24,327平方呎(約683.7坪);另外,愉景灣、白沙灣一帶,仍有近40萬平方呎(約11,241.2坪)土地尚待開發,估計將於未來數年持續有新供應落成;而除了大嶼山之外,坪洲也是未來離島區新供應集中地之一,預計未來數年約有5個住宅個案相繼推出,傾向以發展別墅洋房或分層大單位為主,預計提供逾110個單位。

香港近年房價漲勢全面,從港島、九龍一路輪漲至新界甚至是離島,從豪宅輪漲至中小型單位,過去被港人認為交通不便的離島區住宅也破天荒地享受了補漲行情,單月成交件數甚至超越市區,不過,這類度假型住宅雖然價格較低,居住環境也較市區為佳,但在香港整體房屋交易比例上仍屬個位數,若房市遇反轉時,仍需承擔一定的風險,房價回漲時間也會較市區為長。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.98、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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