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日本不動產投資良機已至 基金投資高比重吃香

鉅亨網/鉅亨網記者陳慧菱 台北 2014.11.06 00:00
日本央行無預警大動作的寬鬆貨幣政策出閘,在此次政策規劃中,不但將貨幣基礎擴張,更大舉提高日本公債年度購買金額,並延長平均持有期間至10年左右;更宣告每年購買ETF與日本REITs規模擴大為目前3倍,對於J-REIT的大舉扶植及貨幣寬鬆的環境之下,將有助商用不動產併購活動增溫,無疑為J-REITs再添柴火。元大寶來投信表示,日本不動產投資良機已至。

在基金績效表現上,布局日本比重較高的基金近一周表現相當亮麗,其中元大寶來全球不動產證券化基金、元大寶來全球地產建設入息基金,因2檔基金布局日本比重各約6成及4成,使得績效表現相對突出,領先其他同業。

元大寶來投信產品經理顏誌緯表示,今年國際市場紛擾之際,能夠先行掌握日本不動產市場的潛力領先卡位佈局的REITs基金,也在績效上繳出不俗的成績單。如今「基本面」、「政策面」、「資金面」已面面俱到,且股價表現落後是當前日本不動產市場投資上極大的利多,國際資金輪動趨勢充分體現在不動產市場的表現上。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,美國QE已於10月份安靜退場,市場後續關注2015年Fed升息時點,預料資金未來將自高風險市場持續撤出,市場動盪將加劇,REITs市場表現可望相對抗跌,將續走長多格局。市場別看好美國及日本兩大市場,尤以年初至今整理過的日本市場最為看好,目前評估美國REITs NAV折價約4%,歷史平均為溢價2%,股價相對便宜,財報表現亦佳,加上預期2015年展望將維持亮眼,其中旅館成長性最高,工業、商辦獲利則轉強。

至於日本在政策面利多加持下表現最佳,指數大幅下跌15%後,兩年來最佳投資買點浮現,東京商辦空置率持續下滑至7 %,預期隨景氣持續回溫與通膨上升,且今年租金將通膨上揚,加上東京奧運題材加持,日本REITs與地產股表現空間濃厚。至於主要後市觀察重點在於消費稅增加後經濟成長動能是否延續,工業生產、就業情況與零售銷售。

吳宗穎表示,日本商辦租金於今年下半年開始走揚,搭配高股利率,看好並持續佈局日本地產股。整體而言,看好資金充足的成熟市場表現空間,除了日本配置較高比重,美國也已適度布局。

對於不動產的佈局投資方向,顏誌緯表示,目前部分市場產品可能偏重於北美或亞太市場投資,或是受限依循於指標規範而難有所發揮,全球化觀點、多面向的思考,反而更能靈活佈局、精準掌握全球市場資金的輪動契機。而一般投資人通常以絕對績效數字的良莠作為篩選標準,建議不妨可納入考量波動性後的基金超額報酬,即夏普值作為篩選標準。拉長戰局、沉著以待,不隨市場起舞的「心法」,終能彰顯其REITs基金的投資價值。

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