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都更重點並非創高價 促進公益才是之要項

網路地產王/ 2014.11.03 00:00
網路地產王/綜合報導】日前媒體發佈了北市13宗都更案開價再創區域新高的消息,新聞切入點頗為聳動。不過,其實從政府近年出發點,欲以推動都更來拼經濟、拼產值的背景來看,都更案創新高價乃是意料中的事情。

有關都更案創新高價,業者可以有許多理由,但真正成立的原因,那就是歷來成功推動並完成的民間更新案,基地大都在發展成熟的雙北市地段;這類區位新供給本來就少,多數房市交易都是來自中古屋,新建案基於以稀為貴的原理,建商自然會開高行情,甚至創下區域新高,而近年房市景氣佳加上資金行情,更是推波者。

至於成本,除了整合階段外,開發商較少精緻規劃,因為重點是能和原住戶談好條件並成案,因此之後能夠運用的籌碼受限,開新天價也就不足為奇。但這樣的現實,讓政客們一直以來所謂「都市更新可增加供給,平抑房價」的說法,受到挑戰。

不過有關此事,真正須深入探討及關心的是,官方推動都更的心態為何?;日前平面媒體訪問北市副市長張金鶚時,副市長認為無可厚非,張副座表示,這些都更案的回住率都在八成以上,因此少數出售戶價格貴,影響不大。

但回住率高是否成為評斷一個都更案,甚至整個都更政策推動成敗的重點指標,尚有待討論。照理說,都更案跟一般的合建案應該要有所不同,無論售價是否創新高,目前所謂成功案例,都只能算舊建物重建,對周邊環境品質加分往往有限,大概最多只是讓附近景觀看來稍新穎而已。

都更案可以申請容積獎勵,一來用以增加建商及住戶參與都更的意願,二來可以提供多一些公共空間供民眾使用。但是如果未來獲利可大於因為整合而增加的各種成本,這樣一來,都市更新的原意就被扭曲了。畢竟都更的真正價值,不宜只用房價上漲來衡量,如果僅將焦點放在房價上,勢必扭曲都更的原意了。

那麼都市更新推動的原意,或說宗旨到底是什麼?那就是,至少對周邊環境要有明顯加分;說得更精確一些,就是要符合公眾利益。

何謂公眾利益或公益?用最簡單一句話說就是:利益須是非特定多數人皆得享者才是。因此讓原住者回住,財產增值,得利屬特定多數人,非公益;提供綠地,提升建物結構安全,增進周邊生活品質、強化社區安全,不僅附近居民,凡路過者,甚至全市市民皆可享,這才是非特定多數人的利益。

要達到促進公益之目標,一般會認為公辦更新案要增加。但說實話,其實重點不是誰來主辦,而是核定更新的官方必須嚴格把關,也就是審視最基本的都市景觀,及更積極的城市生活機能、環境品質是否有因此增進,而非拘泥在多少比例住戶同意上。至於價格如何定,或是否能增加供給、平抑房價,就交給市場機制決定;況且,這都不是都市更新推動的主要目的。

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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