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禁亂漲房租 德國躲過炒房危機

自由時報/ 2014.10.23 00:00
〔駐歐洲特派記者胡蕙寧/倫敦—柏林報導〕德國經濟在歐債罩頂的陰影下長年鼎盛,令外界好奇的是房價雖漲,炒房在這個國家卻沒有過度變樣,原因正在於德國房市雖提供外國人可以置產的自由市場,但配套法規把關嚴謹,房東不能亂漲價,外國投資客也無法因買房置產而獲得德國護照,加上對資金來源的關注等附加條件,在全球其他大國均因外來客炒房而頭痛之際,德國又一枝獨秀地避開這個危機。

近年來中國炒房客橫行海外,美國、加拿大和英國的大城市都成為炒房資金流入的標的,讓想要購屋的本地中產階級叫苦連天,因為薪水漲幅追不上房價,連租金都捉襟見肘。不過,溯及金融危機前的數十年,德國房價始終維持在低檔,一九七五到二○一一年間,房價甚至負增長二十一.六%,且同一時期德國人均收入增漲三倍,讓買房更為容易,原因就是政府抑制房價,打擊投機客以保障民生。

德國房價可以維持在一定水準,原因之一是德國一直都有房租上漲幅度的限制,讓置產投資者有所顧慮。舊法的幅度是七%,明年開始實施的新房屋租賃法已將漲幅提高到不得超過當地平均房價的一成。德國立法者希望據此保障一般家庭都能付得起房租,但新規定對新建大樓與大規模改造的房舍網開一面,目的是讓建商可快速回收成本,並保障房屋投資市場的流暢。

德國司法部暨消費者保護部長馬斯(Heiko Maas)表示,政府完全不能接受郊區房租漲過三成、市中心超過四成,他們「正努力創造房東與租客之間的利益平衡」,出租房屋不僅是商品,利潤最大化不能成為唯一目標。新規定還將過去由房客支付的房產代理費,改為由房東支付,這些限制都讓買房者在投資前必須三思。

德國防止外來投資客炒房的另一項關鍵,是置產與移民脫鉤。這種優惠在英美加等國是吸引外資的一大利器,在德國置產卻無法取得德國護照,亦即德國「要錢不要人」。德國對移民的管制雖有開放,但只有在當地成立公司的法人可長期居留,因各種原因在德國居留滿八年後,方可申請入籍。

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