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「佔領中環」效應 香港房市短期受壓

網路地產王/ 2014.10.08 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕今年香港的十一黃金週有別於以往,在學生罷課、佔領中環的社會運動下,褪下黃金光環,房地產交投預料將隨著買賣方對後市觀望導致回落,有新案正在銷售的發展商普遍認為社會運動對房市短期影響難免,但長期市場將回歸實際需求,影響不大,學者與生意直接受到影響的房屋仲介業者則較為悲觀,學者甚至認為社運若長期不退,將影響政局及經濟,在交易量急縮下,房價也將下調二成。

這次由學生發起爭取真普選的罷課運動及由議會反對黨發起的「佔領中環」行動,會受到廣大香港人民的支持,坦白說是跌破各界眼鏡,始料未及之事,其實罷課活動進行一個星期當中,人數不多、聲音不強,務實的香港人仍是「班照上、樓照看」,當時「佔中」,仍連個影子都沒有,況且八月份香港政府已經對佔中活動先打了預防針,發起反佔中大遊行及連署活動,當時估計遊行人數有19.3萬人,連署人數超過一百萬人,號稱是香港史上最盛大支持政府的群眾運動,整個社會的氣氛,願意支持「佔中」社會運動的力量是有限的。

只是9月28日傍晚港政府運用錯誤的策略驅趕抗議民眾,反倒使得原本星星之火可以燎原的活動轉眼間蔓延成一片森林大火且火光四射的反政府全民運動,不但造成之後兩日港股連續下跌共超過700點,二手房市也跟著雪上加霜。

■ 佔中啟動 房市受壓?!新案搶客、買方隱憂觀望、期待房價下跌都是原因

「佔領中環」行動迅速擴大,香港房屋仲介業也受衝擊,除了位於市中心中環、金鐘的總部行政人員需疏散至別區工作外,各分行雖不受影響持續運作,但看屋量明顯受到影響,中原地產表示,「佔中」對房市的影響現階段主因受制於交通受阻,看屋量減少約50%,成交量則減少兩成,至於對房價影響,則需視乎「佔中」事件的長遠發展,若於一週內和平解決,對香港房價影響不大,但若事件拖延至一星期以上,房價則存在下調風險。

另外,根據美聯物業統計,上週末香港十大指標社區中約有6件買賣成交,較前一週末大跌約57.1%,為33個週末以來新低,美聯物業表示,由於剛過去的週末二手市場仍受新案開賣的牽制,港島區、九龍區及新界區相繼推出多個中高價新案吸客,直接影響到二手市場的看屋量及成交量,是導致二手市場交投急挫的主因;其次,佔領中環雖已宣佈啟動,暫時未見對二手市場構成立即的影響,儘管社會運動帶來經濟下滑的隱憂,有買方寄望房價會因此下跌,暫不考慮入市,但仍有買方相信房價就算會下調,幅度也甚微,風雨之下照樣買屋,預料買賣雙方將密切觀望事件發展,再來決定入市時機以及調整未來在價格上的攻防。

雖然九月初香港整體樓宇買賣登記較八月份同期增加,然而,踏入中旬以後,由於物件短缺且樓價雖仍漲,但成交量未能追上作為支撐,形成「乾升」格局;此外,市場同時多個預售新案部署登場凍結購買力,拖累二手住宅,交投顯著放緩,加上月底社會運動規模擴大,即使近期一手新案銷售理想,但仍難以彌補差距,初步估計,九月份樓宇買賣登記件數最終僅可達約7,500件,將較八月份再減5%。

■ 新案、二手兩樣情 新案樂觀 二手買方擬藉佔中砍價 屋主觀望

九月底香港各區仍推出數個新案,雖然「佔中」運動提早爆發,但無損新案銷售狀況,上週末2日合共有180多件一手新案成交,較前週數字相若,其中,太古地產半山區西部新案「瀚然」不畏社會運動影響,仍於上週推售26戶,售出近一半單位,套現約3.73億港元(約14.5億元新台幣),發展商表示相當滿意個案的銷售成績,會考慮稍後加推單位迎合市場需求。太古地產認為市場對「瀚然」的反應相當正面,佔中在短期內或有輕微影響,但市場有一定需求,相信長遠的影響不大,儘管如此,市場仍估計發展商將押後推案宣傳工作,以避開事件風頭,之後再靜觀其變。

二手市場則未能如預售市場這般樂觀,中原地產表示,香港十大指標社區之首,港島鰂魚涌太古城的預約看屋量在未發生「佔中」前約為60組,發生佔中後,看屋量則下跌逾16%,對成交多少都有影響,且準買家大多表示暫時想觀望,看「佔中」是否會造成整體經濟市場的惡化,甚至希望用「佔中」作為理由,以擊敗屋主強硬的心態,向屋主議價,不過目前大部份香港屋主都十分理性,持貨力仍強,不會因為突發事件貿然大幅減價,自住者若價格被砍得太誇張則繼續自住;空屋銷售的屋主則在租金報酬不俗的後盾下由售轉租,看來目前買方若想藉社會運動大砍屋主價,仍然沒那麼容易。

■ 房市VS抗議遊行

過去,香港房市下調的因素,主要受到重大疾病侵襲(如SARS)、國際市場的拖累(如金融海嘯、歐債危機),或是政策刻意打壓、政策失誤造成房價下滑,從未單純因為集會遊行抗議而引起股市、房市下跌,反而是當外圍經濟不穩定導致房市、股市積弱不振,而港政府又拿不出對策解決時,才會有大規模抗議行動。

香港每年七月一號回歸日都有民眾遊行,雖然主題大多是表達對政治上的不滿,但並未對經濟造成損失,只有2003年50萬香港人民在回歸日以遊行表達對政府強烈的不滿,而當中一向熱衷於賺錢,對政治、社會運動冷感的中產階層居然佔了六成,雖然當時遊行表面上看來是反基本法第23條公安法(註)以「政治」為主軸,但如果不是港政府的施政失誤,左右搖擺的房屋政策失靈導致房市落入谷底,民眾損失慘重,相信也不會有50萬人會走上街頭。

現今的香港在回歸中國十七年的洗禮之下,同時感受到了經濟繁榮帶來的甜頭及後遺症,社會矛盾日益加深,衝撞政治及經濟的抗議之聲也日趨頻繁,對香港長期發展來說自然有其風險,因此,香港學者均認為,如果「佔中」能夠在短期內解決,對房市不會有太大衝擊,但如果持續1至2個星期以上,開始對旅遊業、零售業實體經濟造成影響,屆時房價或跌5%至10%,若一旦評級機構下調香港評級,影響國際投資,造成股市急跌,最壞情況或跌二成;另外,也由於「佔中」運動蔓延至灣仔、銅鑼灣、旺角等一級零售商圈,將造成部分商舖營業上的困難,可能會影響商舖租值,投資風險將較住宅來得更高。

註1: 香港特區政府基本法第二十三條是一條就香港境內有關國家安全,即叛國罪、分裂國家行為、煽動顛覆國家政權罪、顛覆國家罪及竊取國家機密等多項條文作出立法指引的憲法條文。2002年至2003年期間,這項條文的立法過程引起香港各界反彈,引發50萬人參與七一大遊行反對立法。註2:香港房價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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