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香港新鐵路藍圖出爐 新界開發區受惠 樓價提前反應趕賺鐵路財

網路地產王/ 2014.09.25 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕曾去過香港旅遊的台灣人便知道,香港最被人津津樂道的便是密集、便捷的鐵路交通網絡,除了觀光旅遊因它受惠,香港人的日常生活也與鐵路緊密結合;儘管目前香港仍有多項重要鐵路工程延誤,落成無期,但香港運輸及房屋局仍於近日公佈《鐵路發展策略2014》研究報告,建議從2018年起至2026年間,將花費1,100億港元(約4,290億元新台幣)興建七項新鐵路項目,包括東九龍線連接觀塘線的鑽石山站及將軍澳線的寶琳站;北環線會連接東鐵線及西鐵線,並延長西鐵及東涌綫服務及加設車站;鐵路工程雖仍需經過公眾諮詢,目前言之過早,且香港鐵路工程延誤也時有所聞,但在鐵路效應利多炒作刺激之下,受惠的新界西及西北區房市已先提前反應,部份單位成交價格瞬間高漲5%至10%,最高到三成,屢創區域新高。

■ 新鐵路藍圖配合都市發展計劃 新界及東涌為主要受惠區

自2000年起,香港鐵路開始迅速發展,九年期間共有八條鐵路路線包括將軍澳線、西鐵線、東鐵尖沙咀延線、馬鞍山線、迪士尼線、落馬洲支線、將軍澳支線,以及九龍南線先後落成通車,近年,又正全速興建五條新鐵路線,其中西港島線、南港島線(東段)、觀塘線延線及廣深港高速鐵路(高鐵)香港段預計於未來兩、三年期間先後落成通車,而沙田至中環線(沙中線)近期也將分階段落成通車。

有鑑於政府未來都市發展計劃及重大工程項目如新界東北開發及港珠澳大橋將如火如荼地展開,之前已規劃的鐵路網已涵蓋不了新開發區,於是在近期公開七項新計劃,包括新界北環線、東鐵古洞站、屯門南延線、東九龍線、東涌西延線、南港島線(西段)、北港島線及洪水橋站,運輸及房屋局局長張炳良表示,項目於2031年完成後,香港鐵路網絡總長度會增至逾300公里,覆蓋全香港約七成半人口居住的地區,其中,預計最先動工的項目是與新界東北開發相關的北環線及古洞站,計劃在2018年動工,2023年落成,連接西鐵錦上路及東鐵落馬洲站,形成環狀鐵路連接東西交通。

東涌西延線則是將東涌線從現有的總站東涌站,向西延長約1.5公里至新增在東涌西的新鐵路站,而屯門南延線是將西鐵線從現有的屯門站延伸約2.4公里至屯門南,這兩條均是為了港珠澳大橋開通之後能順利承載中國旅客及新增人口而設;另外,隨著港府有計劃地將房屋供應量往新界西區增加,鐵路及基礎建設的概念也將與新界西發展相輔相承,因此,未來將於西鐵線的天水圍站及兆康站間增加洪水橋站,服務未來洪水橋新發展區,而這些從未有鐵路經過的區域,其房價已悄悄跟著水漲船高。

■ 港鐵概念房 增值能力高 公佈到即將完工房價漲二倍和台灣台北市、新北市一樣,鐵路概念一向為香港帶動地區發展及前景的重要因素,近年分別受惠於南港島線的黃竹坑區、沙中線的沙田區大圍、九龍區紅墈及土瓜灣便屬最明顯的例子。

其中,黃竹坑在港鐵概念下,加上港政府透過規劃更改土地用途,促進黃竹坑發展成旅遊、酒店及商業新區,吸引資金的注入,也由於南港島綫最快明年將落成啟用,有投資者看好區內前景,斥巨額資金購入全幢物業,而區內最受關注的成交,為賭王何鴻燊家族以約32億港元(約124.8億元新台幣),向長實集團購入長實香葉道41號建築中的商業不動產,呎價約1萬港元(約每坪138.8萬元新台幣),市場估計,新買家會持有香葉道41號作長綫收租之用。

目前黃竹坑只有3座商用不動產項目落成,包括環匯廣場、南匯廣場以及One Island South。資料顯示,本年至今區內僅錄5宗商業不動產買賣,呎價最高為One Island South中層單位,面積1,073方呎(約30.2坪),今年5月份以1,351.8萬港元(約5,272萬元新台幣)售出,平均呎價12,598元(約每坪174.8萬元新台幣),較兩年前升值約37%。另外,位於九龍區紅磡的指標社區黃埔花園於2002年在沙中線甫公佈時,便立即上漲了5%,雖然屋齡已超過20年,但12年來社區平均漲幅已達2倍之多,甚至超越全港18區平均漲幅。

■ 新鐵路利多加持 兩成二手屋主立即加價一成 老牌別墅成交價最高多出市價三成

新鐵路工程雖然仍在只聞樓梯響的階段,但不可否認的是,鐵路設施可舒緩未來大量人口進入新市鎮所衍生的交通問題,為地區發展未雨綢繆,興建是遲早的事,例如近期港政府就表示有意增加東涌的住屋發展密度,預計新增14萬人口,並將東涌東部列為重點發展的商業及旅遊業區域,以配合未來港珠澳大橋及機場北商業區落成之後所帶來的經濟效益,相信區內未來的消費人口將大幅提升。

除了東涌,同樣受惠於港珠澳大橋落成效應的還有近月房巿成交量及房價雙漲的屯門區,事實上,由於比鄰通關口岸,加上自「瓏門」及「V-city」兩新案的進駐,近年屯門區區內消費力已有所提升,因此,當港珠澳大橋落成後,香港將與澳門、珠江三角洲、深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴等一橋貫通,而預計於2018年落成的屯門至赤鱲角連接路,再加上屯門西繞道等工程陸續完工,將大幅縮短屯門與機場、中國大陸間的距離,商業色彩將更加濃厚,預計本區居住、工作人口及中國旅客數字也會大幅上升,屯門南延線的規劃將有助於舒緩未來繁忙的交通。

市場也相信,未來以屯門為主的新界西,其區域內的商舖及住宅將成巿場新焦點,從近日全新開售的屯門商場拆售項目「壹號總站」銷售情況十分良好來看便可略知一二,業主於開售僅數天後,便決定將餘貨抬價推售,同時停止贈送釐印費等優惠;另外,自新鐵路屯門南延線規劃消息公佈後,鄰近區內兩成二手屋主信心大增,順勢提高開價,加幅5%至10%,部分屋主索性封盤。

除了新界西之外,炒作北環線基建概念刺激,新界西北區房市也跟著熱鬧起來,成交速度轉快,為了加強新界東北區未來的交通便利,規劃了耗資230億港元(約897億元新台幣)的北環線,將成為連接西鐵線錦上路站及於落馬洲支線增設古洞站的大型跨區鐵路,雖然新界東北土地取得問題仍未完成獲得解決,但北環線途經現時的元朗區大型別墅社區群包括錦綉花園、加州花園等已提前受惠,最新成交價竟高出市價三成之多,平均呎價來到1.14萬元港幣(約每坪158.2萬元新台幣),創下社區新高紀錄。

從台灣經驗來看,不難理解到房地產起伏往往受政策影響甚深,利多行情總是出現在政策甫公開時及快要兌現時,一向擅於炒作的香港當然也不例外,就如西港島線明年就要通車了,港島西區立即變成新案兵家必爭之地,四個潛伏已久的發展商趁勢強推新案,樓價水漲船高之際也仍然有人願意買單,看來目前進行補漲的新界地區,未來都有機會再賺上一筆「鐵路財」。

註:香港房價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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