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日幣貶 投資日房產須撥算盤

中央社/ 2014.09.20 00:00
(中央社記者韋樞台北20日電)「政府打房未歇,日幣重貶添柴火,錢進日本買房去…」。長期操作日本房產的房仲業者,如此形容最近瘋狂赴日投資高租金投報率的台灣客行為,但沒人能保證買海外房產一定賺。

兩岸政府大力抑制房價,不少資金選擇出走,日本政府塑造多項利於外國人的投資環境,擁抱國外的資金。安倍經濟學的成長戰略中,特別將東京列入國家戰略特區,大幅放寬特區內的建築容積限制。

在申奧效應下,日本大幅興建交通設施,加上9月日圓兌美元匯率已到6年來新低點,最新匯價貶到109日圓兌1美元,使得國人投資日本房產信心大振,在台灣房地產市場獲利空間有限下,部分投資客前往日本買房。

日本信義房屋統計自家成交案件,2012年成交174件、成交金額85億日圓(約新台幣24億元),2013年成交大增到450件、305億日圓(約新台幣87億元),2014年前8月成交279件、165億日圓(約新台幣47億元)。

除了打房,日幣重貶,台灣投資人其實更看中日本租房市場高達5%到7%的投報率,或買精華區的好物件,享有增值保值的功效。

全國不動產總經理石吉平表示,國人赴日買房,千萬不要先有「赴海外買房一定賺」的心態。畢竟日本是成熟進步的國家,法令成熟,房屋也是成熟的商品,當景氣好房價揚,景氣差房價跌,雖然日本看似經濟正在起飛,但沒人保證日本經濟從此昂揚不墜。

石吉平提醒投資人,有能力去買日本房屋者,必定用的是閒錢,現在日幣貶值,即使未來繼續貶值,也不要急著換回新台幣,或將房子脫手,畢竟這是長期投資,未來還是有可能升值。

在日本買房出租,投資人勢必會交由物業管理單位代租代管,每個月的租金一定要扣除服務費、管理費、修繕積立金、租賃所得稅20%,加上月繳房屋貸款,年繳房屋稅、地價稅等。

石吉平說,投資人別只光看5%到7%的租金投報率誘人,扣除這些必要支出後,還能剩多少才重要,投資人不得不仔細撥撥算盤。

經常往來台日、擁有豐富銷售日本房屋經驗的信義房屋日本事業處專案經理李芊億表示,台灣投資人不能只看日本租金的高投報率,對地段好壞卻視而不見,屆時勢必會陷入賣不掉、難脫手的窘境。

李芊億告訴記者一件經典案例。一位台灣投資客看上在歌舞伎町區一件1000萬日圓,房屋約6至7坪大,但卻有高達12%投報率的房屋,興沖沖的買下後卻是惡夢的開始。

這棟高達20年屋齡的大樓房屋距離捷運站走路要13分鐘,承租人是在歌舞伎町的工作者,白天睡大覺,根本不應門,最後房租也收不到,隔壁鄰居鬧過情殺案,不得已動用法律將房客逐出,最後想賣屋都賣不掉,連打折都無法脫手。日本人不想買的房子,能賣給誰呢?

另一位投資客看上在東京市中心外一個物件,僅2000萬日圓,卻有50坪的土地,非常誘人;透過日本信義代查這起物件,結果卻發現路口設了一個「有熊出沒」的告示牌,讓人啼笑皆非。

李芊億分析,適合台灣投資客的房屋是東京市中心五區好地段的好房子,雖然價格高,可享有增值空間,但投報率卻不高;另一種就是好地段、投報率高的中古屋,離地鐵站一定要近,最好是帶有租約,可享有固定租金收益。

她建議台灣投資客,手邊最好有新台幣500萬元以上閒錢者,再去考慮投資日本房屋,畢竟光是一次性的印花稅、契稅、登記規費;月繳物業代管費、管理費、修繕積立金、租金所得稅20%;年繳房屋稅、地價稅。如果只是買小房,一年的租金收入都還無法攤平這些費用,反而划不來。

她強調,雖然日幣貶值是投資日本的佳機,到2020年東京奧運前的各項建設只會多不會少,經濟確實呈現復甦繁榮景象,但赴日買房「不見得包賺」,還是要視好地段的好房,再搭配適當的個人財務能力,才能享受投資的甜美果實。1030920

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