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博士律師連世昌傳授 慎選房仲業者秘訣

網路地產王/ 2014.09.19 00:00
許多民眾耗費鉅資買房,卻碰上仲介糾紛,不僅過程一波三折,尤有甚者,還碰上詐欺犯行。然而民眾缺乏交涉經驗,連世昌分享和房仲業者打交道的訣竅,助民眾順利成交。

文/洪寶山

擁有一間房子,是許多人的夢想。但房地產交易,從斡旋、簽約、完稅,到最後交屋和實價登錄,涉及專業知識和法律問題,而一般民眾的經驗不足,很容易在交易過程中,疏忽掉重要的環節,而使自己的權益受損,因此,需要房仲業者從中協調。

然而根據新北市消費者服務中心統計,房仲消費糾紛高居去(2013)年服務類案件第三位,委託銷售契約書多達十二家不合格。

■ 房仲服務幫助順利成交

房地產買賣順利成交的第一步,便是慎選房仲業者,然而如何選擇具有信譽的房仲業者,是一門深奧的學問。本周「理財我最大」節目,邀請深耕房地產法律業務的博士律師連世昌,暢談分享和房仲業者打交道的秘訣。

為什麼需要仲介服務?連世昌認為,因為不動產交易涉及廣泛的專業知識,而且來回往返、溝通時間很久,才能成就一筆案件。一般民眾缺乏足夠的經驗和時間,可以在交涉過程中盡可能面面俱到。

不過,連世昌也坦言:「尋找信譽、名譽都一流的房仲業者是門功課,要不斷探詢。」因為「差勁的房仲業者,甚至做起詐欺犯行。」讓連世昌印象深刻,曾經挽救一樁房仲詐騙購屋訂金的案件。

有一名劉姓房仲業者對急欲購屋的蘇姓男子謊稱,在台北市文山區有一間房子,由於屋主需要資金還債,倘若買方願意先拿出一百三十五萬元,這樁案件便能立即成交。蘇姓男子果真拿錢出來,委託劉姓房仲業者居中處理,沒想到,最後這筆錢落入劉姓業者的口袋,屋主也無意賣屋,苦主找上連世昌幫忙,遵循法律途徑解決問題。

什麼才是對自己有幫助的房仲業者?連世昌認為,民眾應該先了解仲介業的經營型態。目前國內不動產仲介業者採取直營店和加盟店兩種型態經營,直營型態的法律保障責任統一且明確。

連世昌分析並解釋:「直營店人員由總公司直接派員經營,各分店由店長負責。而所有分店的人事、總務和行銷活動的資源,皆來自總公司,營利所得也歸總公司所有。」也就是說,各分店相等於總公司的分公司,法律權責較為明確。

■ 慎選房仲業者 買賣成功的第一步

而加盟店是獨立經營的「個體戶」,固定繳交月費給總部,總部僅提供經營方面的協助,所以民眾應注意交易糾紛發生時的權益保障問題。

至於選擇房仲業者應注意的要點,連世昌提供四項準則供民眾參考: 一、選擇親友熟悉所介紹,在業界具有信譽的房仲業者 倘若某家房仲公司時常傳出發生糾紛的消息,那麼就很難在買賣房屋的過程中,提供民眾交易安全。所以房仲公司的信譽,可視為是否正派經營的指標。因為房仲交易過程複雜,極容易出現不可控的糾紛,有信譽的房仲業者,通常能藉由豐富的經驗,診斷出解決良方。

二、選擇擁有合格不動產經紀人員的房仲公司 不動產買賣過程中,涉及許多專業知識,例如建築法規、地政稅令和不動產法律等等,一家擁有合格執業員工的房仲公司,能將專業的房產知識及資訊,對等地提供給買賣雙方,減少雙方在交易過程中產生的疑慮。

三、慎選注意交易安全的房仲公司 好的房仲公司,為增加民眾的信任感,也讓買賣交易過程透明、安全,房仲公司會提供買方「不動產說明書」,並審查房屋產權,提供更深一層的保障。

四、選擇提供完整售後服務的房仲業者 房仲業務不是交屋之後就了事,仲介業者更居中扮演了諮詢顧問的角色。因此可選擇提供客戶輻射屋安全檢測、水電維修、防火責任保障的房仲公司,越是完善的售後服務,越能提供民眾保障。

選擇有信譽的業者幫忙,可省去交易過程中許多繁雜的瑣碎問題。然而連世昌也表示,假若民眾事先了解,房仲業者檯面下可能隱匿民眾的操作手法,也可保護好自己。

■ 常見房仲業者違規操作手法

尤其房地產消費糾紛多來自仲介服務上的認知和處理問題,房仲業者隱瞞重要資訊的操作手法,連世昌歸納為以下六種:不當利用「回頭殺」、「三角簽」當業者仲介房屋買賣時,利用斡旋買賣雙方價格的機會,虛報交易價格欺騙當事人,並從中騙取暴利價差。

所謂「三角簽」手法,便是房仲業者先將房屋賣給投資客,待出現出價更高的第三人時,房仲業者再把房屋賣給新買主,並直接將房屋登記在新買家名下,房仲業者賺取了兩次仲介費,而第一任買主投資客,則可節省稅金等過戶費用,賺取轉手差價的利潤。

「回頭殺」手法,則是不肖房仲業者和買主談好價錢後,再回頭跟賣方殺價,賺取更高利潤。(文未完)

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第734期www.moneyweekly.com.tw,尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】※理財周刊734期更多精采文章:◎封面故事>讓台灣更美 土地友善産業◎獨家專訪酵素女王>萬寶祿生物科技董事長林淑惠◎發行人語>對自己狠一點◎特別企畫>半導體展買氣勝往年 台灣半導體業看好◎全民當頭家>堅持只賣信任!資訊服務業不可不知的創業黃金公式◎理財我最大>博士律師連世昌傳授 慎選房仲業者秘訣◎台股棋手高志銘>iPhone 6賣翻天 蘋概股營運大進補◎飆股天地>搭Apple Pay列車 81xx搶物聯網商機◎周選擇權>法人保守看待行情 布局賣權空頭價差◎基金風向球>歐洲央行啟動QE 第四季股市漲少跌多宜觀望◎理財基測>全民理財指數大檢驗

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