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新界區推案洶湧 將軍澳、沙田、馬鞍山、東涌等地大舉進場

網路地產王/ 2014.09.16 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕■ 一手市場趁勝追擊 發展商散貨積極

七月至八月中,長江實業兩大主力個案荃灣「環宇海灣」、大埔「嵐山」搶盡市場風頭,八月中一手銷售大戰暫歇,八月底又掀起另一波新案大戰開打,包括將軍澳區又有擁有近千個單位且預計2016年底才完工的預售大案「天晉IIIA」、九龍長沙灣「曉盈」搶搭順風車;另外,大戰同時也蔓延到港島西區,分別有「南里壹號」、「Kensington Hill」、「Eight South Lane」及「浚峰」等案推出。

這波推出的新案除了將軍澳「天晉IIIA」是多戶數的集合式住宅,其它均為戶數140戶以內的單棟樓,推出的單位大多以實用面積約二三百方呎(約5.6坪至8.4坪),部份提供開放式設計、一房及二房,正好瞄準近期買方熱捧追價的小單位市場。

此外,最快於今年年底之前分別在新界區的將軍澳、沙田、馬鞍山及東涌仍有五個新案即將推出市場,光這五個新案市場上就有5,710個單位供應,預期一直到年底,一手新案強勢主導市場態勢將難以撼動。

■ 八月份二手私人住宅交易回軟 結束五個月升勢

據中原地產研究資料顯示, 2014年8月份整體住宅(包括一手、二手私人住宅;居屋、公屋及夾屋自由市場買賣)成交共計6,212件,總值420.4億元港幣(約1,627億元新台幣),較7月份分別下降20.3%及26.4%,其中,二手私人住宅方面, 8月份成交4,199件,總銷金額為243.87億港元 (約943.8億元新台幣),也較7月份分別下滑12.7%及6.7%。

若以分區來看,八月份香港主要三個區域(香港、九龍及新界)的二手私人住宅買賣均較7月份下跌,反映出市場有大型一手新案陸續推售,分散市場注意力,以致二手私人住宅市道回軟,其次,七月份為暑假外遊旺季,買家減慢入市步伐,也影響二手交投下調;此外,隨著早前購買力已被市場消化,加上「市場價」物件減少之下,屋主個個姿態頗高,開價強硬,買方對市場轉向觀望,使得二手住宅交投放緩,連續上升五個月的走勢於八月份結束。

在三個主要區域當中,以新推案一波接一波的新界區跌幅為最大,八月份新界區的二手私人住宅買賣為1,994件,較七月份的2,413件下跌17.4%;九龍區則有1,362件成交,較七月份的1,524件下降10.6%;港島區影響最輕微,八月份二手私人住宅成交843件,較七月份的870件僅減少3.1%。

■ 銀行估價進取 支撐二手價升

過去四年,港政府不斷推出辣招,使得換屋成本上升,屋主在「一動不如一靜」的心態下,市場二手供應量迅速減少,但同一時期,首購客需求殷切未減,自住型買家成為此波中小型住宅單位價格不斷上升的主要推動者;而除了買家積極追價入市之外,銀行不斷上調物業估價,亦成為推動樓價上升的助手,目前銀行對於物業估價仍算進取,大部分高價成交,只要買家出示買賣合約,單位價值仍能獲銀行以足價提供貸款,有部份成交量大的大型社區,銀行估價更較成交價高逾6%;但個別新高價、較市價高出超過一成的單位,仍會有銀行估價不足的風險,因此,八月份市場上因資金不足而放棄交易的案件出現比過去頻繁。

或許因為政爭活動「佔領中環」雷聲大雨點小,雖然已步入九月份,但暫時未見有進一步激烈行動的跡象,買方因此無懼抗爭影響,一手及二手市場交易活絡依舊,只是二手住宅價格上雖屢傳個案「破頂」成交,高價潮由二線社區蔓延至三、四線社區,但現時此類成交僅屬「個案表現」,「價」上來但「量」未足以支撐整體市場向上,目前房價只處於「乾升」階段;此外,由於加息風險不斷增加,香港金管局也揚言會視乎房市周期的實際演變而採取適當的行動,而且房價已逐漸超過這批購屋買方的負擔能力,目前看來,香港樓市熱鬧中仍存在著一絲隱憂。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.87、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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