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投資日本不動產 潛在風險不可不知

網路地產王/ 2014.09.12 00:00
網路地產王/綜合報導】受日本央行新的刺激通膨政策影響,最近日幣狂貶;而無意外地,國內跟著掀起赴日旅遊置產的話題狂潮。然而旅遊或一般購物是短期行為,日幣狂貶的確有利;但買房置產則又是另一回事,最好還是評估清楚,不要賺了匯差卻賠了老本。

說到投資海外不動產,最近由於政策開放,滿手現金的壽險業確實相當積極。不過須注意,壽險業買的是商用樓盤,更重要的還要帶租約,況且租金投報率必須在一定水平以上;如國壽最近前進倫敦等國際大城市的動作,對比國內租金投報率或利率,就還是有賺。

同理,個人投資海外不動產也是一樣。事實是,一般國家的不動產相關賦稅都比台灣現制重得多,而且短線交易課的資本利得稅往往是40%甚至更高,有些地方炒作房產還得吃牢飯,所以短線進出幾乎無可行性,必須看長線才行。在這樣的前提下,當然要注意持有稅及租金水準,更重要的還有人口結構變化。

以台灣投資人現在最哈的日本來說,人口少子、高齡化趨勢比台灣更早、更明顯,因此中長線而言,實際的房產長期投資環境,並不如相關業者說得那麼夢幻。日幣狂貶,赴日置產話題再起之際,知名旅日作家劉黎兒便在某網路報專欄上發表相關文章,呼籲有意赴日投資房產者『三思』。

該文點明,不要說最近,過去五年以來當地房產價揚,根本就已是華人前仆後繼、接手炒作的結果,和當地人需求關連不大。當地雖然有奧運的短線題材,但官方公布的空屋率已超過13%,非都市地區更高;再考慮當地高齡、少子化的速度,奧運舉辦的2020年,35歲以下年輕人會比現在少三成,六年內空屋率有可能拉高到三至四成。劉黎兒指出,日本許多地區房價已在下跌,除非有十年以上的穩定租約,否則不建議前進日本房產市場。

我們不知道劉黎兒引用的數據是否可靠,她也不是房產或經濟趨勢專家;但相關論述中有一點是沒有爭議的,那就是人口趨勢。包含日本、台灣或全球已開發國家,人口高齡化、生育率下降是鐵的事實;長期人口紅利轉為負值,整體經濟都會受到影響,遑論房地產。

確實,如果一地房屋市場的剛性需求,特別是年輕首購族大減,當地市場將很難獲得全面性的支撐。但畢竟居住需求仍有,未來總體需求量減之下,分配面也因此會出現轉變,所以並非不能投資不動產,而是得慎選地段及產品。如欲投資台灣以外地區,更須注意,多數國家不像台灣現制有利短線操作;一旦真的決定錢進海外不動產,應看長線,審慎為宜。

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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