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辣招趕走投資客 港人海外物業尋出路 台灣成海外投資新熱點

網路地產王/ 2014.09.09 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕香港政府近年來推行房市辣招,以課徵印花稅壓抑過熱的市場及過多的購屋需求,加上香港房價已經上升不少,並不斷處於高位,使得房地產投資成本急升,逼得向來鍾情買「磚頭」的香港人轉戰投報率更高的海外物業。

其中,除了英國倫敦是港人最熱衷的海外置業城市之外,美、加、日本、泰國、馬來西亞及中國大陸亦是港人的心頭好,而近期因相對便宜的房價、適宜的居住環境而令港人心生嚮往大喊「移民台灣」,隔壁鄰居台灣也成為港人海外投資的新熱點,日前,遠雄集團也看上香港這股投資移民台灣的熱潮,來到香港辦展銷會,以入場費668萬港元(約2,585萬元新台幣)起,呎價由4,876元(約每坪67.1萬元新台幣)起買新北市豪宅作號召,除了為港人投資海外物業增加選擇,也為台灣房地產在銷售管道上開啟了一個新的做法。

■ 港房價飈升遭 辣招打壓 投報率受限資金陸續外移

辣招加上香港房價居高不下,香港人轉向投資海外物業,據市場統計,今年年初香港房市最淡靜時期,港人購置海外物業金額,卻較去年同期急增兩成,而投資物業的目標也有明顯轉變,為尋求高投報率,甘冒風險「隔山買牛」,透過海外投資代理公司轉購海外物業,市場普遍相信,只要辣招未撤,投資金額有機會繼續往上。

導致香港人轉向投資海外房地產有兩大原因,首先,在金融海嘯後,香港房價已大幅上升超過一倍 ,大部分香港人有感於房價超升,房市有下調的風險,且獲利空間已被壓縮,需要尋求更高回報的物業來投資;其次,港府辣招中的雙倍印花稅令買房投資成本大大上升,也使得投資人的出貨難度提升,於是將資金轉移到其他地區,尤其一些沒有壓抑房市措施的地區,結果,辣招沒壓制住節節高升的房價,反倒成為部份港資外流、本地投資市場空轉的導火線,不過,這也促使了海外投資代理市場業務的蓬勃發展。

■ 台灣遠雄米蘭公園2,600萬台幣入場 吸引香港換屋投資客層

台灣對於香港人來說絲毫不陌生,多數人透過旅遊已對台灣的人文、環境有初步的認識,甚至近年已有不少香港人忍受不了高房價、高物價所帶來的龐大壓力,鍾情於移民台灣,感受當地文化氣息,雖然並不是所有國家的人都可以在台灣投資房地產,僅限於台灣認可的互惠地區,而香港便是其中之一,只要持香港永久居民身份證、於香港註冊的公司法人,或具台灣當局認可的華僑身份者之香港居民,均可在台灣買賣不動產,貸款額一般為物業總價的五至六成。

雖然台北市中心房價已較去年上升5.9%,平均呎價4,443港元(每坪約61.19萬元新台幣),而新北市住宅平均呎價為2,746港元(每坪約37.82萬元新台幣),約為香港的四分之一價錢,房價相對便宜讓香港部份投資人的觸角往台灣延伸。

台灣遠雄集團自然也觀察到這樣的投資趨勢,在與中原地產合作之下,日前前進香港試水溫,這次來港展銷的3個項目,包括位於台灣新北市的遠雄米蘭公園、遠雄彩虹園及位於山東青島的遠雄青島國際廣場,其中,位於新北市的遠雄米蘭公園案因總價較親民且搭配捷運主題,較受關注,入場費為668萬港元起跳(約2,585萬元新台幣),平均呎價由4,876港元起(約每坪67.1萬元新台幣),個案單位建築面積由1,281至1,708平方呎(約36坪至48坪),全屬大兩房隔間,對於寸土寸金的香港蝸居來說,空間相當寬敞,具一定的吸引力。

此次與遠雄合作於香港代理銷售的中原地產也表示,根據台灣房仲業資料顯示,新北市於過去一年的房價漲幅為7.7%,甚至贏過台北市的5.9%,且房價較台北市低約一半,更遠低於香港房價,而香港人在台灣只要投資155萬港元(約600萬元新台幣),便可申請投資移民。

雖然台灣對於香港人來說是個相對便宜、距離又近的投資區域,不過近期台灣房市政策一波波打擊市場信心,而台灣政府的新稅收政策預期也將會壓縮房市投資獲利,影響投資人的投資意願,為香港人投資台灣房地產增加些許變數。

■ 金融海嘯撿便宜 港人轉戰海外 倫敦成投資物業熱門地

近年來,佔地利之便及位處國際化都市的優勢,香港人投資海外物業和中國內地物業都十分蓬勃,以海外來說,對於倫敦、歐洲、美加,甚至東京、泰國及馬來西亞都有很強的興趣;而以中國來講,香港人對於頻繁來往的區域,比如珠海、中山的物業,都有一定的支持。

由於香港過去曾為英國殖民地,向來對英國懷有著濃厚的情感,加上英鎊於2008年金融海嘯後大幅貶值,且英國房產相較於香港低廉,投報率普遍在5%至8%相較為高,例如倫敦第二區如金絲雀碼頭,地理位置猶如香港的西九龍,交通便利且鄰近金融中心,每呎約8,500至1.2萬元港幣(每坪約117萬元至165萬元新台幣),平均呎價甚至比香港新界區的屯門及元朗盤仍要划算,而英國銀行能為買家提供七成銀行貸款,並且目前仍免繳資金增值稅;另外,也有不少人是為子女教育及將來移民做準備,種種的條件下,令英國物業近年來深受港人青睞,也造就了近年這股投資倫敦房地產的熱潮,甚至連香港金管局都看好倫敦市場,早前也斥資2.02億英鎊(約99.5億元新台幣)購入倫敦市中心一個地產項目的一半業權。

■ 日本房價低水位成年輕港人新寵

近二年來,日本東京的房地產市場受到國際資金的重視,投資嗅覺十分敏銳的香港人自然不會錯過,根據地產代理世紀21中華物業數字顯示,今年三月份該公司日本房地產成交記錄,已超過一百件,成交金額超過13億日圓(約3.7億元新台幣)。

日本經歷迷失20年,目前經濟仍然有待復甦,在安倍經濟學的量寬剌激下,令日圓匯價下跌,日本物業價格變相八折,普通實用面積5.62坪左右的單身公寓入場費只是數十萬港元,在香港甚至連頭期款也不到的價錢便已經可以買下東京的一個單位,此類公寓總價低及易出租的優點,讓香港年輕投資者也躍躍欲試。

雖然也有人擔心日本消費稅剛於四月一日起由5%增加到8%,將直接影響購入成本,但日本地產代理認為對二手物業市場影響有限,預估海外人士對投資日本物業的熱衷程度仍會維持,此外,受惠日圓匯率低水位及2020年奧運概念,目前房價還不及80年代高峰期的一半,喜愛投資的香港人應仍會視其為心頭好。

■ 港人購海外地產日增 日代理香港開舖搶客

香港人投資海外物業件數日增,主要來自國際資訊的流通度高,在香港,不難發現來自英國、澳洲、日本及中國等地的房地產個案在報章雜誌上大賣廣告、舉辦各類展銷會讓投資人了解當地投資優勢及風險,吸引港人入市,最近甚至有銷售日本物業的代理直接進軍香港租店舖做生意搶本地客源。

投資海外物業的熱潮,令不少代理都積極轉型甚至擴充,原本只是利用網路廣告或是Facebook等網上途徑宣傳海外物業,但近期已有不少日本物業代理進駐年輕潮流式的商場內,甚至在明顯的大街上吸引香港人的目光,而服務上除了提供物業資訊、當地的置產知識及協助外,更提供租金管理服務,甚至協助尋找合適的租客,即使屋主身處香港,也可收取所購物業的租金。

香港曾經因為房地產成交價格透明,稅制簡單清楚而吸引本地及國際投資者進入市場,但近年接連推出針對以投資為目的的印花稅,希望用增加交易成本,降低其在市場上的比例,稅制的複雜化雖然降低了香港在國際投資評比的排名,但也因此讓香港人將投資視野放大至國際,擁有海外物業的機會。

註:平均呎租換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.87、英鎊:新台幣=1:49.25、日元:新台幣=0.285:1、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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