我們需要怎樣的住宅政策

台灣社會對住宅與房地產的觀念，其實非常老舊與保守，而且非常落後。從另一種角度來說，台灣的住宅與房地產環境很像農業社會，整個社會把絕大多數資源與精力放在房地產，大家守著那僅有的兩分田產家當，不管外頭世界發生怎樣的事，以為一切都天高皇帝遠，都不會出事。

另一方面，一旦社會上對政策制度有一些調整的討論，可能對既有結構產生些許改變，政府官員們就會擔心人民可能會抗議，都想盡辦法做點樣子就好，千萬不要太認真；民眾也多認為改革只要做做樣子就好，政府不會來真的。但是，民眾好像還是希望政府真的做些改革，對他所看不順眼的，做得太過分而可能過度危害社會的，還是要用力給他懲罰。好像錯的永遠都不會是自己…

住宅政策的目的很單純，就是要讓所有家庭住的安心。從環境品質的角度來說，就是要排除危害身心發展與居住安全的現象，這是建築管理與城鄉環境規劃管理的問題。從供給與需求的角度來說，是要讓人民可以負擔得起居住消費，可以依據自己的需求、偏好與經濟能力，選擇適合居住的房子。亦即，無論是買房子或租房子，都可以住的安心。

基本上這不是多麼不合理的要求，也不是要讓大家都可以住在高級地段的高級住宅。因為市場還是會發揮該有的機能，比較高級路段就比較貴，外圍地區會比較便宜。市場機能的重點在於，讓所有房子發揮最大的使用效益，也讓住宅資源有效率的分配。

道理與目標都很簡單，亦即，理想的住宅市場有幾項基本條件：第一，房價不會過高與暴漲暴跌，正常工作都應該可以順利買得起房子，但不會把房地產當作投資標的。第二，租屋是正常且合適的住宅消費方式，有充足品質多元且長期專供出租的住宅，租金水準與經營投報率都合理穩定。

有了前兩項原因，人們對買屋或租屋就會依據需求、偏好與能力自由選擇，沒有人會認為買房子一定比租房子好，也沒有人因為沒買房子而感到居住不安定。這時，整個社會的住宅自有率或租屋者比例，就不是政策績效的指標，人民關心的會是住宅與社區品質，是實質居住條件是否繼續進步改善，而不是房價的漲跌與居住正義這種落後社會才會重視的議題，更不會出現父母得為孩子準備房產，以及沒房子就討不到老婆這種荒唐與原始的價值觀。

要實現這樣的理想有兩大基礎工作。首先要讓房市穩定，不要長期出現大漲大跌這種事情，因為這樣就不會有人囤房炒房，更不會讓人非得盡快買房。這時的住宅消費大概就像買車一樣，汽車、機車、捷運或公車，任君挑選。要落實這樣的結果，不動產稅制的合理化就是根本要件，再搭配合宜的市場管理與房地產業管理制度，其實也不是太難做到。

另一項基礎工作就是發展租屋市場，包含政府主導的社會住宅體系，以及民間租屋市場的專業化與產業化發展。對台灣而言，社會住宅應該由政府優先推動，並建立正確的配套制度(目前雖有住宅法，但毫無配套)，期待以民間興辦為主的念頭，根本是緣木求魚，最後還是會搞出像合宜住宅這種事情。

發展租屋市場的核心工作是要先制訂租賃住宅條例，讓正常的租屋體系該有的輔導、管理、獎勵與經營模式，都在法制化的基礎下來運作。這件事的情境有點像20幾年前的仲介市場。當年因為經紀業活動尚未法制化，所以市場雖有仲介行為，但非常混亂且多屬地下經濟。經過法制化過程的加持後，這麼多年來，更多經濟活動被創造出來，更多就業機會、更多產值、更多稅收、更多專業化服務。現在的租屋市場就是20多年前的仲介市場，只要制訂好法制條件，興建專業住宅的租賃業，提供出租住宅經營管理的包租代管行業，提供租賃雙方媒合與其他相關服務的行業，也會如雨後春筍般遍地發展。

當然，各項制度的架構與執行細節當然還需要規劃，但國際上早有數不完的成功經驗供我們仿效與修改。我們憂慮的不是做不來，而是政府與社會不敢對國家的未來有願景，不敢相信台灣可以更好，只求守住那兩分田產過自己的日子。問題是，這樣的日子還可以繼續維持下去嗎?如果維持不下去，如果房市真的泡沫化給你看，社會衝突對立更加嚴重，政府能告訴我們，下一步在哪裡嗎？

買房子是人生的一大目標，但是卻不是人生的全部，人民在這塊土地上，需要有更均衡的生活與品質，不傾斜才會有安定。我們期待住宅政策能盡早上路與落實，讓民眾不管是買房或者是租屋，都能安心適所、安居樂業，人民才能降低焦慮，安穩地過日子。

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