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老字號水泥廠轉型建商 嘉泥脫胎換骨 張剛綸的地產初體驗

網路地產王/ 2014.07.03 00:00
文/林洧楨

◎ /前言/嘉泥第三代張剛綸掌舵後,這家老字號水泥廠轉型為建商的態勢已極為明確,那這會是一家怎樣的建商?同時,領軍從水泥跨進地產的張剛綸親身體會又是如何?

◎ /正文/去年在股東質疑經營能力炮火聲浪中,走馬上任的嘉泥董事長張剛綸,定調「資產開發」為嘉泥未來轉型發展的主軸,一步步解開嘉泥土地資產問題,甚至處分部分土地,1年不到就讓營運從虧轉盈。今年他再度走進嘉泥股東會,業務報告或股東發問的議題,近9成全圍繞飯店、都更、地上權、獵地與賣地等房地產開發上,雖然仍名列水泥股,但如今嘉泥卻更像是一家建商。

嘉泥雖是台灣老字號的水泥公司,但起家的台灣水泥事業早已停產,只剩進貨後中轉賣給中下游水泥經銷業者的水泥貿易業務,這是每年穩定獲利約2000多萬元的小生意。至於起步較晚的中國水泥事業,也在張剛綸父親張永平「站在巨人肩膀」策略下,幾乎都併入台泥國際換取股權;還在生產的江蘇聯合水泥廠,則等一直阻擾交易、持有20%股權的中資股東問題解決就要出售;另外僅存的唯一一艘的水泥運輸船,張剛綸也準備出售,獲利了結。

■ 水泥事業近尾聲 另起高樓

顯然隨著水泥事業規模大幅縮水,發展已接近尾聲,也因此在水泥股中,嘉泥甚至連二線廠都算不上;但如果按照張剛綸的轉型布局,改採營建股的標準重新檢視嘉泥,卻能看到一個截然不同的公司面貌。

嘉泥過去長年因為發展水泥業,累積出全台約20萬坪的土地庫存,讓這家不起眼的水泥廠轉型房地產業後,堪稱是「地王」等級的營建業者。而且,嘉泥過去即轉投資成立嘉新建設搶進營建業,並非全無市場經驗。

再者,相較於IFRS國際會計準則上路後,建商建案必須完工交屋才能入帳,導致營收起伏過大的問題,因此紛紛布局收益型產品來解決困境,但嘉泥原本就有穩定的水泥貿易與不少土地、物業出租等收益,營收穩定度反而相對較好。

券商研究員指出,根據嘉泥第一季財報,張剛綸手上的現金與約當現金共32.91億元,在指標的上市櫃建商中,堅強的銀彈實力只輸興富發董事長鄭欽天;同時嘉泥36.91%的負債比,也低於營建股平均值,如在轉型建商過程中,能善用銀彈優勢,避免經營過多預售案,是有可能成為相對低負債經營的業者,因此有不少嘉泥股東認為,張剛綸幫嘉泥找對轉型方向。

不僅如此,張剛綸的企圖心也很強烈,上任短短一年間的房地產初體驗,從越洋賣土地、買飯店、買土地,到搶進本土地上權住宅、開發自家精華土地、嘉新大樓的造鎮型都更案到博愛路的小型都更等,可說是全方位的積極出招;他同時透露,「如果自己想做的案子都能做到的話,還要投資超過1到2億美元!」顯然相當樂在其中。

■ 搶飯店順利 都更案踢鐵板

這當中,最讓張剛綸喜上眉梢的得意決策就是買下定名為「A.ROMA」義大利羅馬飯店案,價格為6600萬歐元。張剛綸透露,「A.ROMA」可規畫約250間房間,不僅擁有介於機場與羅馬市區間的地利之便,還有當地少見能容納700人的大型會議室空間,既能發展觀光遊客也能搶商務客層,因此讓他覺得是搶到一家物超所值的飯店。

因為該飯店已快興建完成,6月簽約後,這家嘉泥與雲朗集團以4:6合資拿下的飯店,只剩細部調整的工程完成就能開幕,預計明年中就會上線營運,來得及搶搭義大利世博會的觀光熱潮,張剛綸希望藉此在開幕首年就把住房率衝上6成,並樂觀估計,從現金流的角度,約5年就能回本。

但可別以為張剛綸的這條地產大道是一路平坦,因為在談起博愛路都更案時,他脫口而出的一句話是:「氣死我了!」顯然讓眾家建商苦無對策的北市都更困境,也讓他體驗到經營房地產並不簡單。

由於這是只要整合14戶地主就能完成的都更案,讓這位水泥業三代主原本進場時還信心滿滿,一開始也很順利的快速簽下四到五戶同意書,但之後一切全變調了。張剛綸說,雖然開出的條件很好,但之後剩下的每一戶卻都要等最後才要簽,怎麼談也沒進展,公司愈等風險愈高,不排除今年底再無實質進展,就把土地賣掉,不玩了。

此外,股東會上讓小股東最不滿意的,還有高價取得的地上權案「金華薈」。余姓股東質疑,在幾乎無人競標的情況下,張剛綸卻以7.6億元、溢價90.19%的北市地上權史上最高溢價率買下,這樣光換算土地成本,每坪銷售底價就高達60萬元,加上管銷、建造等成本,若要獲利,銷售單價甚至上看120萬元,再加上承購者每年還要負擔3.5%的地租,究竟有誰會埋單?他認為張剛綸犯了一個嚴重的經營失誤。

■ 天價競標地上權 引發質疑

「嘉泥這個出價,讓大家都笑了!」一位指標房仲公司的市場研究部主管也這樣說,以市場成功案例來看,過去台北花園地上權豪宅案銷售成績亮眼,走的是大坪數搭配百萬元單價;近期眾多地上權案中,市場人氣相對高的是景美財訓所的地上權案「華固新天地」,是每坪約40萬元的低價小坪數住宅案,而「金華薈」卻是高單價的小坪數住宅案,定位特殊,雖有學區優勢,但仍有一定的銷售難度。

對於這個最被市場質疑的房地產投資,張剛綸認為,這是鑽石級的地上權土地,周邊非地上權住宅動輒要價每坪150萬元以上,即使是地上權住宅仍有超過百萬元的行情存在,他仍樂觀看待。

至於今年的營收來源,主要仍取決於資產處分的獲利,只要是嘉泥無法自己開發的土地資產,都會陸續處分,後年開始地產布局的成效才會逐漸顯現,另外,嘉泥已經拒絕台泥國際的股權收購案,因此台泥至少要半年後才能重提,張剛綸說,屆時若報價好,符合股東權益,也不排除出售。

此外,也有業者認為,即使嘉泥體質與實力都不差,但此刻轉型建商最大的潛在風險,仍在於景氣是否反轉以及政府政策動向,在時機並不利於嘉泥下,因此布局腳步恐怕是宜慢不宜快,同時海外投資方面,匯率問題也要謹慎面對才好。

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