◎ /前言/日本房地產逐漸復甦，不僅台灣，全球資金都用新的眼光看待。不論物件大小，日幣匯率的波動是不可忽視的投資風險。
◎ /正文/日本經濟復甦有望，東京已經一躍成為全球最吸金的都市，包括許多台灣資金也趕上此波熱潮。根據信義房屋統計，過去3年台灣人至少在日本置產超過百億元台幣，而且熱度不退。
政經情勢相對穩定的日本，因有高租金投資報酬率的優勢，房市成為台灣高資產族群極感興趣的標的。日本信義統計內部成交資料，今年第一季國人至日本買屋共125件，平均每天成交1.4件，總銷售額約19億元台幣，較去年同期的61件成長120％。
日本房市雖好，但對於台灣人來說，赴日買房一定會面臨匯率變動的風險。金融海嘯後，日圓匯率變動極大，從上百日圓兌一美元價位一路升破80日圓，再回貶至100日圓關卡。若是在日圓高檔時進場買屋，卻遇日圓匯率在去年大貶3成，等於房產增值的價差還沒賺到，日圓資產就縮水3成，得不償失。
■ 租金報酬率高■ 近三年赴日置產上百億元
對於日圓匯率的波動，日本信義專案經理李芊億說，凡事都有一體兩面：日圓強勢時，物件的選擇性較多，比較容易挑到優質物件；當日圓走弱，房市回春，優質物件較難尋覓，赴日買房的投資人可以設定自己願意接受的匯率區間，只要找到好物件就勇於出手。
安倍政府繼續撒錢救經濟的可能性仍高，一般預期日本央行在第三季會擴大量化寬鬆政策，日圓還是看貶，未來12個月，各大投行的匯率目標約落在108至110日圓之間。話雖如此，年初至今，日圓卻因國際金融情勢波動，再度重回全球主要避險貨幣之林，不貶反升，還自107日圓回升至101日圓，升值5％。
問題是，即使是在101日圓的價位買進了日本房地產，日圓還是有一成的貶值空間，光是匯損恐怕就吃掉第一年的租金報酬率，這使得匯率避險成為台灣人赴日投資買房一定要面對的問題。
瑞銀財富管理亞太區外匯分析師陳得能說，如果匯率看貶，用「借日圓」的方式融資最有利。一旦日圓貶值，等於需要還款的日圓相對減少，這也就是去年日圓大貶，外資卻大借日圓投資日股，日股因資金簇擁而大漲的原因；若日股下跌，持有日圓資產的人可因此有套利空間。反之，若日圓升值，就得用更多的日圓還款又不能套利，對於持有日圓資產不利。
■ 匯率持續看貶■ 借日圓買房 匯差利差雙賺
房產達人廖大緯則提醒，赴日買房最好要與私人銀行的理財服務搭配。他推測，電視節目主持人吳淡如赴日買房產，除了看上日本房市的投報率，99％應搭配了日圓套利，配套財務操作更可增添獲利率。
吳淡如是近幾年台灣人赴日買房的代表，她在日本買房後，正好遇上日圓匯率劇烈波動，照理說，日圓愈強勢，她手上的日圓資產愈值錢，但某天她在電視上卻脫口而出：「日圓愈貶值，我愈高興。」
吳淡如的一席話引發廖大緯的興趣，他發現，很多高資產客戶赴日本買房，會先在私人銀行存入美元，再質借日圓。假設先存入一定額度的美元，可以賺取0.5％的美元定存利率，但日圓借款利率只有0.25％，等於先賺了0.25％的利差；若質借後，日圓貶值了1成，美元相對走強，等於打9折就買到房子，等於是在日本買房既賺匯差，又賺利差。
然而，要仿效吳淡如的作法，先決條件要成為私人銀行的客戶，才能有跨國融資的能力，至少要有100萬美元的財力門檻，因此這不是那些對500萬元台幣套房怦然心動、財力有限的投資人能玩得起的遊戲。
廖大緯說，日本房地產較優質的標的以商業不動產為優先，目標應放眼6億日圓以上（約1.8億元台幣）的標的，在稅負、物業管理上，也較符合成本效益，至於一般投資人如果只求短期內賺到價差， 則應三思而行。
台灣人赴日買房，通常看重高於台灣房市的租金報酬率，但根據信義房屋的觀察，並不是所有地區都享有高租金報酬率。以東京地區為例，愈保值的區段，投報率約2至3％，中古屋可達5.5至6％；二、三線區段才可能有10％的投報率，情況不盡相同。
值得注意的是，日本不動產的主戰場──商辦大樓，台灣人雖較少著墨，全球的大錢──財富主權基金等，則正大舉投資。包括亞塞拜然主權基金、新加坡政府投資公司等，最近在東京都有收購舉動，使東京躍居成今年首季全球最忙碌的不動產市場，總成交金額超過一百億美元。
日本房地產逐漸活絡，顯示安倍經濟學已經顯現成效，進而提高外資對日股的投資興趣，並進一步延伸至不動產等硬資產，效應逐漸擴散。