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權利無法分割持有 地上權宅接受度待考驗

網路地產王/ 2014.06.03 00:00
網路地產王/綜合報導】地上權設定到底是未來趨勢還是票房毒藥?短時間可能很難得到完整的解答。畢竟,雖說稍早幾宗地上權設定案標售成績都還可以,中南部的接受度也有提升,但信義計畫區A25案自從改為設定地上權後已數次流標,權利金一直下調,還被市議員痛批是賤售市有土地。

另外,七、八年前推出曾轟動一時的交九地上權案『京站』,雖然當時開價硬是比區域一般住宅還低,因此銷售反應還算不錯,根據後來經營該案租賃業務的大師房屋說法,出租率及投報率也算理想。然稍早也才傳出,冠德決定棄標國防部大直地上權案;況且業者願意買地上權的單,很大原因是近年精華區完整、大面積基地已經難尋,因此投標業者難免有「無魚蝦也好」的心態。

地上權住宅倒底有無市場?稍早業者提出的疑問,正是關鍵;那就是,地上權現行規定不可分割,因此承購戶向銀行申請貸款可能會有問題。雖然當時財政部承諾會和相關單位討論研商、因應對策,不過後來似乎不了了之;而且從最近陸續推出銷售的幾宗地上權住宅案,幾乎都採專案貸款(有些甚至是建商公司貸)的情況看,上述有關業者提出的問題,還是沒有解決。

就以剛曝光。原景美財訓所改建案『華固新天地』為例,根據了解,實際銷售救仍採「京站模式」,也就是承購戶不僅沒有土地權,連地上權也沒有,實際上完整無法分割的地上權,還是在華固建設手上。

那麼買方到底買了什麼?簡單說,就是地上物長期使用權,有點像類似長期租約,出租單位是華固建設,然而和租房不同的是,還得繳地租(目前以公告地價5%計)。華固此案操作模式是如此,合理推估,剛推出、位於國語日報大樓附近的『志嘉水曜』,及板橋光復高中旁的『昇陽寓見』,應該也都是循類似方式操作。

平心而論,撇開由民間取得地上權,之後興建、銷售的模式,純從使用權角度看,目前市面上這些地上權住宅案,的確很像新加坡組屋。只不過台灣地上權宅,除土地權及地上權不是住戶持有之外,購買機制和一般房市商品一樣,也是得辦貸款、每年乖乖繳房貸,新加坡組屋則是固定繳款到公積金。最大差別則還是,台灣的地上權宅可自由買賣(長期使用權),新加坡組屋則只能依據使用年限計算剩餘價值回售給官方,因此前者具高度商品性質,後者則是公部門住宅制度。

以國人偏好擁有自宅的習性,加上過去少數地上權宅使用權限到期後,住戶幾乎都要求公部門售予土地權的情況看,地上權無論能否分割持有,恐怕都不符現實「需求」。至於『京站』案,則要算是特案例,因為其位置獨特、有強大的出租商機,但換成上述其他地上權住宅案,是否還有同樣的條件?答案應該很明確。

當然,或許以上案例的購買者能接受無土地權,也沒有地上物權,只有形同長期使用租約的使用權,但這比起彈性更大的單純租屋,孰優孰劣?這個答案,乃至地上權設定宅在台灣到底有無市場接受度?或許真的只能從上述幾個地上權案實際的銷售成績,乃至日後在市面上轉售流通情況來判定了。

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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