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香港房市專題報導-香港辣招打房三年首次減辣 新案磨蹭二手市場獨嚐減辣甜頭

網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕三年多來,香港政府持續推行「辣招三步曲」壓抑過熱的樓市,上週初首次主動建議放寬「雙倍印花稅」中的部份條款,容許「先買後賣」的換屋者在第二項物業完成交易後,至交屋時才開始計算豁免期,意味著換屋人士賣樓期限將增多一至二個月,將換樓時間延長,減低換樓客的時間壓力,儘管官方強調此次只是「技術修正」,對樓市需求管理措施上仍不會鬆綁,但市場上已提前反應,整體購屋氣氛轉趨活絡,上週末百大屋苑(社區)預約看樓數急升近一成,新界區低總價二手屋樓價蠢蠢欲動再創新高,業界無不樂觀其成。

■ 雙倍印花稅豁免期放寬 欲刺激換屋客入市

從2010年底香港政府為了抑制漲幅過大的樓價及過多的投資需求,這三年來逐步推出「辣招」額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)來平衡市場,防止市場泡沫化,其中,雙倍印花稅推出後對香港樓市影響最為明顯,此招打擊到購屋能力較好的換屋族群,及已擁有房地產卻仍想收租投資的包租公、婆進場的意願,令樓市急速冷卻、成交量大幅萎縮屢創新低紀錄,整體表現甚至比SARS當年還要差。

政府眼見調控措施已初見成效,再加上外界「減辣」聲不斷,便於上週初提議放寬雙倍印花稅之中的部份條款,將原本「先買後賣」的換屋者須在簽臨時買賣合約後六個月內將單位出售,才可申請雙倍印花稅退稅的規定,修訂成由至第二項物業交屋時簽轉讓契(香港俗稱樓契或大契)後才開始計算,意味著換屋人士賣樓期限將增多一至二個月,稍稍減輕換屋負擔,也讓潛在換屋客開始增加換屋意願。

■ 辣招減辣刺激市場 二手看屋量激增 一手開價未明 二手低總價獨嚐減辣甜頭

政府放寬換樓期限,樓市視為利多消息,連帶刺激二手市場看屋氣氛,也令部份區域市場交投活躍。綜合市場及房仲初估,百大屋苑(社區)於上週末兩天預約看屋量,較前一週急升約百分之九,十大屋苑(社區)期內預約看屋量也升逾10%,由於上週為政府建議放寬雙倍印花稅換樓期後首個週末,加強換樓客入市意願,帶動看屋人次驟增,加上市場上大型新個案仍在部署階段,始終未開價,且明年才可交屋入住,部份心急入市的準買家便轉向二手市場尋覓,刺激本周看屋量有明顯改善;但業界預期,雖然看屋量率先回升,但近日內多個一手大型新個案即將推售,估計部份買方仍抱觀望態度,整體成交量未必會隨看屋量大升。

根據市場統計,香港百大屋苑(社區)於上周末兩天,一共約2,693組看屋客,按週升約9%,其中逾54個社區預約看屋量提升,升幅最大為青衣區的豪宅社區盈翠半島,高達五成,若以區域來看,則以港島北角區二至三成升幅最多,而預約看屋組數則以九龍區美孚新邨180組為最多。

除了北角區受惠於政府利多消息影響,區域內指標社區太古城看屋量止跌回升,五月至今已有18件成交,成交速度相較上月同期為快之外,新界天水圍區換樓客看屋量也較上周升約一成,買方瞄準低總價單位,以295萬港元(約1144.6萬元新台幣)購買嘉湖山莊兩房戶,為今年目前該社區最貴的兩房單位,同區內栢慧豪園單位也獲搶高,實用呎價直逼8,000港元(每坪約110.4萬元新台幣);而荃灣區因新個案環宇海灣推售在即,令市場焦點聚焦荃灣、葵涌一帶二手樓,葵荃區的低總價單位獲追捧搶高,其中,新葵興花園獲換樓客以503萬港元(約1951.6萬元新台幣)入市,創該社區歷史新高。

■ 二手交投加快 中原樓價指數回升0.63% 九龍表現最佳 市場缺物件「連租約單位」及「不看樓即成交單位」成交個案增加

近期因一手樓欠缺焦點新個案推出,加上二手個案議價空間漸擴,買方注意力及部份購買力回流二手市場,加上聯儲局暗示低息環境持續等利多消息,樓價止跌回升,根據中原城市指數顯示,最新指數為118.86點,按週升約0.63%,其中,城市大型屋苑領先指數也升約0.58%至117.9點,兩指數均為近四週高位,而最近政府放寬雙倍印花稅及港島壽臣山豪宅用地以全港歷史第五高的高價賣出,預期未來樓價指數持續走高。分區來看,以九龍升幅最為明顯,該區樓價指數為117.97點,按週升約2.17%;至於港島及新界西樓價指數,則出現約0.64%及0.01%跌幅。

踏入3月及4月份,市場購買力釋放,二手成交量增,但不少社區個案內議價幅度較大的上車盤已陸續去化,出現短缺情況,而市場上也連續有「連租約單位」及「不看樓即成交單位」(註1)的成交紀錄。如二手指標個案港島太古城及沙田第一城近期受買家追捧,交投活躍,但因漸缺物件,甚至出現18件帶租約成交或不看屋便直接議價成交的個案紀錄,顯示近期二手市場因議價空間加大,令交投速度加快,已逐漸走出谷底,但未來一手新個案逐一加入戰局分散買方注意力,二手市場「小陽春」是否還能持續,值得觀察。

■ 減辣,房市撤辣先兆?和發展商的交換條件?!

近年香港樓市持續上升,屢創天價,市民怨聲載道,梁振英政府上台後即連環出招,不斷加辣,終於成功令樓市顯著降溫,不過時移勢易,環境轉變,今年第一季樓市交投淡靜得令各界憂心,而面對未來加息的威脅及中國大陸經濟成長趨緩增加香港經濟上將面臨的風險,各界開始關注政府調控減辣或撤招的時間表,希望能未雨綢繆,以免屆時拖累整體經濟及造成市民的損失。

而五月中香港政府主動就雙倍印花稅作出放寬修定,雖非大規模的減辣措施,但業界多持支持態度,認為此舉有助於換屋族群在買賣房屋上的安排更具彈性,也可免除期間必須「先賣後買」後租屋暫住的成本,節省了搬遷的時間及金錢,提高換屋需求,並將降低樓市流通性的風險;但政府將「先買後賣」換樓期的部份延長一個月至二個月,對消費者來說並不代表就是完全的利多,因換樓客遲了出脫手上的物業,假若期間樓價下跌,那便會面臨雙重損失。

另外,對地產開發商來說,適時的減辣有利於新案的銷售,香港其實不缺潛在購屋者,且目前一手新案開價均接近二手樓價的情況下,在減辣之後所刺激出的潛在購屋需求,又豈會少看一手樓一眼?除此之外,樓市辣招雖然有助打擊炒家,但同時也難免「誤傷良民」,影響市場正常運作。以雙倍印花稅來說,對換屋市民造成極大不便,尤其是對購買一手樓的消費者來說,過去豁免期從預售案成交日便起算,令消費者未交屋入住前便增加許多成本,不少人因而打消換樓念頭,如今放寬期限,地產商自然樂觀其成,並加快推案步伐。

事實上,也是因為換樓客卻步、一手樓需求驟降,使得發展商抱持觀望態度,至今待批樓花(預售案)已經超過6,700戶,連同舊契約物業估計高達1萬戶。發展商扣起大量新樓不賣,與政府增加房屋供應的目標背道而馳,為了打破僵局,港府才會有放寬雙倍印花稅豁免安排,希望藉此方便換樓客、增加新樓供應,還可鼓勵換樓客釋出舊樓,增加二手市場供應,進而促進市場流通性。

■ 一個修訂 各自表述 香港仍沒條件鬆綁辣招政策

目前市場上均將此舉解讀為「撤辣」先兆,甚至刺激地產股連日上揚,但政府方面澄清,認為放寬換樓期限只是技術修改,市場不應過度解讀,雖然辣招使得房市交易停頓、樓價因而升幅放緩,但今年三月份整體樓價仍超出九七年高峰的四成一,購屋貸款負擔比率達五成六,較過去二十年平均值四成七為高,顯示房市泡沫化風險仍存在,加上美國貨幣政策仍未明朗,在低息環境資金氾濫下,政策只要一鬆綁,很容易便走上回頭路,目前香港仍沒條件大幅度減辣或撤招。儘管目前處於「一個修訂、各自表述」的局面,但希望香港政府在努力增加供給量的同時,也應隨機應變、適時調控,否則,樓價很容易又再次蠢蠢欲動造成失控,或是當新界區大量新屋供給入市時遇經濟環境改變,也易讓市民、發展商及政府自己蒙受損失。

註1:當租約尚未到期,單位內仍有租客入住,而屋主想出售該層單位時,屋主通常無法讓準買方看該單位屋況,而準買方只能參考社區內其他樓層或類似隔局的單位來判斷是否要購買。註2:房價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.88、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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