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租金申報、優惠價格及興建地點都是問題 廣建社會宅 先過三大關卡

網路地產王/ 2014.05.21 00:00
文/林洧楨

◎ /前言/以租代買、廣建只租不售的社會宅,已成為近期政府與學者專家口中增加供給的打房絕招,但無殼蝸牛們本就在租屋,如果要抑制購屋意願,恐怕還有三大課題要先克服才行。

◎ /正文/10年內,催生約3萬4000戶社會住宅。」這是5月1日,行政院長江宜樺在行政院會中敲定的重要住宅發展方向,不僅合乎學者組成的「房改聯盟」與無殼蝸牛聯盟等民團的救房建言,雙北市與台南市更早已推行落實,甚至近期高雄市長陳菊團隊也響應跟進,打出「平價好宅」政策,顯然增加供給的打房策略,主軸已從平價出售的合宜宅,變為只租不售的公營出租宅。

■ 落實租金補貼 更直接有效

只不過,民眾認同度最高、支持度將近四成的是廣建低價出售的社會宅,而只租不售的社會宅支持度僅有16.8%,相對不受民眾歡迎;二來,根據Global Property Guide 2012年的研究,台灣租金投報率僅有1.57%,顯示台灣租金仍處於國際間相對低的水位,租屋並不困難。即便在高房價民怨最深的台北市,崔媽媽基金會執行長呂秉怡也指出,10多年前台北市租屋供不應求的盛況已不復見,如今是供給略高於需求的房客市場,甚至連他也承認,「如果廣建社會宅只是要解決年輕人買不起房的居住問題,那錢並沒花在刀口上,因為落實租金補貼會更直接、有效。」

天時地利不動產總經理張欣民也說,社會住宅最主要的需求應是外來人口多的大台北地區,高雄、台南一帶也跟進興建的話,意義不大,因為房價相對低,買得起的民眾多,出租需求有限。

事實上,從國際經驗來看,只租不售的社會宅要幫助的是連租屋都有困難的社會弱勢,呂秉怡指出,不只是租不起房的經濟弱勢,包括年紀超過60歲的獨居老人、接受癌症化療等重大病症患者,都是有錢也租不到房子的弱勢,房東有房租收不到,或在房內過世的疑慮,因此需要政府以社會宅來照顧,這是價值所在。

台灣社會宅目前全台僅約7000戶,只占總住宅存量的0.08%,比日、韓至少6%以上,明顯偏低,因此才會被認為是落實居住正義的重要環節,只不過在藍綠兩黨拉攏年輕族群的選票考量下,卻被扭曲成解決高房價壓力的方案。

整體而言,如要讓社會住宅成為有效的抑制購屋工具,有三大關鍵問題必須先克服。首先,解決房東逃稅問題,讓租金補貼能落實。業者指出,台灣有8成的房租收入是逃漏稅,而房東沒有申報,房客就不能申請租金補貼,因此如何加強查稅、適當的租稅制度引導房東繳稅,是一大關鍵,能做到,即使不蓋社會宅,都能大幅降低租屋族壓力。

■ 精華地興建 落實居住正義

其次,認清社會宅是賠錢生意,拉大價格優惠空間與承租時間。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,台灣社會住宅的出租價格仍是與市場價格連動來思考定價,因此像是台北市第一棟大龍峒公營住宅,原本每坪600多元租金,就與當地約700元的市價只便宜約1成,但3年一到就按約漲價10%,就有不少房客因為漲租搬出,同時續約2年後,仍只能搬出,這種與一般市場租屋相去不遠的經營方式,無法讓民眾揮別漲租、搬家等難題,頂多只發揮了中繼宅的效果,最終仍非安心長住的選擇,自然還是只能奮力一搏,回頭搶進購屋市場。

呂秉怡也指出,美國、荷蘭、日本與新加坡等對租期並無規定,韓國共分為無限制與30到50年兩種,香港則是入住十年後要審視家戶所得,因此台灣約5年確實太短,同時比起韓國市價的30%、香港與美國不超過家戶收入的10%的租金水準,台灣的公營出租宅價格還是太貴。

最後,以市區精華地興建,才能發揮幫助弱勢扭轉命運的功能。租屋與購屋思考不同,一般而言,租屋會希望降低通勤時間與成本而選在市區或上班地點周邊,但購屋在經濟考量下,才會選擇郊區。但目前公營宅除了北市外,幾乎都是郊區興建的思維,這會讓原本降低的租屋成本被通勤費用吃掉,而無助於改變弱勢族群的財務現狀,同時以抑制市區房價飆漲的角度,也同樣應該蓋在市區才對。

總之,唯有增加長期租屋的誘因,才能漸進的改變國人非購屋不可的習性,不然廣建方向不對的公營宅恐怕只會浪費政府有限的財政資源。

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