◎ /前言/以租代買、廣建只租不售的社會宅，已成為近期政府與學者專家口中增加供給的打房絕招，但無殼蝸牛們本就在租屋，如果要抑制購屋意願，恐怕還有三大課題要先克服才行。
◎ /正文/10年內，催生約3萬4000戶社會住宅。」這是5月1日，行政院長江宜樺在行政院會中敲定的重要住宅發展方向，不僅合乎學者組成的「房改聯盟」與無殼蝸牛聯盟等民團的救房建言，雙北市與台南市更早已推行落實，甚至近期高雄市長陳菊團隊也響應跟進，打出「平價好宅」政策，顯然增加供給的打房策略，主軸已從平價出售的合宜宅，變為只租不售的公營出租宅。
■ 落實租金補貼 更直接有效
只不過，民眾認同度最高、支持度將近四成的是廣建低價出售的社會宅，而只租不售的社會宅支持度僅有16.8％，相對不受民眾歡迎；二來，根據Global Property Guide 2012年的研究，台灣租金投報率僅有1.57％，顯示台灣租金仍處於國際間相對低的水位，租屋並不困難。即便在高房價民怨最深的台北市，崔媽媽基金會執行長呂秉怡也指出，10多年前台北市租屋供不應求的盛況已不復見，如今是供給略高於需求的房客市場，甚至連他也承認，「如果廣建社會宅只是要解決年輕人買不起房的居住問題，那錢並沒花在刀口上，因為落實租金補貼會更直接、有效。」
天時地利不動產總經理張欣民也說，社會住宅最主要的需求應是外來人口多的大台北地區，高雄、台南一帶也跟進興建的話，意義不大，因為房價相對低，買得起的民眾多，出租需求有限。
事實上，從國際經驗來看，只租不售的社會宅要幫助的是連租屋都有困難的社會弱勢，呂秉怡指出，不只是租不起房的經濟弱勢，包括年紀超過60歲的獨居老人、接受癌症化療等重大病症患者，都是有錢也租不到房子的弱勢，房東有房租收不到，或在房內過世的疑慮，因此需要政府以社會宅來照顧，這是價值所在。
台灣社會宅目前全台僅約7000戶，只占總住宅存量的0.08％，比日、韓至少6％以上，明顯偏低，因此才會被認為是落實居住正義的重要環節，只不過在藍綠兩黨拉攏年輕族群的選票考量下，卻被扭曲成解決高房價壓力的方案。
整體而言，如要讓社會住宅成為有效的抑制購屋工具，有三大關鍵問題必須先克服。首先，解決房東逃稅問題，讓租金補貼能落實。業者指出，台灣有8成的房租收入是逃漏稅，而房東沒有申報，房客就不能申請租金補貼，因此如何加強查稅、適當的租稅制度引導房東繳稅，是一大關鍵，能做到，即使不蓋社會宅，都能大幅降低租屋族壓力。
■ 精華地興建 落實居住正義
其次，認清社會宅是賠錢生意，拉大價格優惠空間與承租時間。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，台灣社會住宅的出租價格仍是與市場價格連動來思考定價，因此像是台北市第一棟大龍峒公營住宅，原本每坪600多元租金，就與當地約700元的市價只便宜約1成，但3年一到就按約漲價10％，就有不少房客因為漲租搬出，同時續約2年後，仍只能搬出，這種與一般市場租屋相去不遠的經營方式，無法讓民眾揮別漲租、搬家等難題，頂多只發揮了中繼宅的效果，最終仍非安心長住的選擇，自然還是只能奮力一搏，回頭搶進購屋市場。
呂秉怡也指出，美國、荷蘭、日本與新加坡等對租期並無規定，韓國共分為無限制與30到50年兩種，香港則是入住十年後要審視家戶所得，因此台灣約5年確實太短，同時比起韓國市價的30％、香港與美國不超過家戶收入的10％的租金水準，台灣的公營出租宅價格還是太貴。
最後，以市區精華地興建，才能發揮幫助弱勢扭轉命運的功能。租屋與購屋思考不同，一般而言，租屋會希望降低通勤時間與成本而選在市區或上班地點周邊，但購屋在經濟考量下，才會選擇郊區。但目前公營宅除了北市外，幾乎都是郊區興建的思維，這會讓原本降低的租屋成本被通勤費用吃掉，而無助於改變弱勢族群的財務現狀，同時以抑制市區房價飆漲的角度，也同樣應該蓋在市區才對。
總之，唯有增加長期租屋的誘因，才能漸進的改變國人非購屋不可的習性，不然廣建方向不對的公營宅恐怕只會浪費政府有限的財政資源。